Как начать зарабатывать на недвижимости, имея всего 200 рублей

Планируя покупку недвижимости на условиях ипотечного кредитования ряд людей задается вопросом, как заработать на ипотеке? Дополнительный доход позволил бы компенсировать расходы по ежемесячным взносам, по итогу сохранив в собственности новую квартиру.

Стоит отметить, что никаких хитрых рабочих схем заработка на ипотеке не существует. Все сводится к вариациям бизнеса на недвижимости. Тем не менее, плюс ипотечного варианта в том, что не обязательно иметь начальные активы, эквивалентные полной стоимости квартиры. Однако, средства для первоначального взноса должны быть в наличии.

Можно ли заработать на ипотеке?

В докризисный период (до 2008 г.) на этот вопрос можно было ответить однозначно – да. Очевидно, что одним из наиболее важных аспектов, который позволяет оценить прибыльность вложений в недвижимость, является рост цен на жилье. Так, в 2003-2008 гг. стоимость московских квартир прирастала колоссальными темпами – около 30% в год. Так, купив квартиру за 1.5 млн. в 2003 г., до 2008 г. можно было ее продать за 7.5 млн. Но сейчас ситуация не столь благоприятная.

Динамика стоимости жилья сегодня зависит от региона. Так, Москва сегодня относится к числу насыщенных рынков с невысокими темпами роста цен на жилье. За 2013 г. рынок первичного жилья Москвы вырос всего на 6-7% (для сравнения, годом ранее квартиры подорожали на 10-12%). Если рост цен на новостройки находится на уровне или даже опережает инфляцию, то вторичное жилье практически не дорожает, либо вовсе падает в цене.

За последние пять лет динамика цен на вторичное жилье в Москве составила 8–10%. Учитывая ежегодную инфляцию, это означает, что в целом цены на вторичную недвижимость практически не меняются. Конечно, в регионах ситуация отличная – здесь рост на жилье существенно выше московского.

Каковы прогнозы этого показателя? По оценке экспертов, предпосылки к снижению стоимости квадратных метров отсутствуют, а базовые прогнозы роста предполагают достижение этим показателем уровня 8%. Об этом свидетельствует ряд тенденций:

• Замедление темпов строительства в России после 2008 г., что ведет к сокращению предложения на рынке.
• Спрос на рынке при этом подогревается владельцами банковских активов, многие из которых ввиду нестабильности банковской системы, видят покупку жилья более надежным способом инвестирования.
• Свое влияние будут иметь и другие факторы. Например, страхование ответственности застройщиков пропорционально отразится на цене кв.м.

Что касается потенциального снижения ставок по ипотечному кредиту, то предпосылки к этому на сегодняшний день отсутствуют (обусловлено это высокой стоимостью заимствований и уровнем инфляции).

Попробуем составить упрощенный бизнес-план инвестиций в ипотеку. Для расчетов возьмем ипотечную программу от «ВТБ24». Срок ипотеки – 5 лет. Объект покупки: однокомнатная квартира 36 кв.м (наиболее популярная по метражу) стоимостью 8496 тыс. руб. (236 тыс.руб./кв м – средняя рыночная цена в г.Москва).

Прогнозируемый рост цен на жилье возьмем на уровне 8% в год. Таким образом, цена продажи квартиры составит 12483.4 тыс.руб.

Вариант 1. Исходные условия

• Первоначальный взнос, 10% — 923 400
• Процентная ставка (базовая) – 12.35%
• Ежемесячный платеж в данном случае составит 169 790.7 руб.

Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 11 110 тыс.руб. Заработок при продаже – всего 1373.4 тыс.руб. По факту доходность будет еще ниже, т.к. здесь не учитывались расходы на оформление кредита, страховку, коммунальные платежи.

Допустим, вы положите первоначальный взнос на рублевый депозит со ставкой 7%, а вместо ипотечных платежей, ежемесячно будете его пополнять. Тогда прибыль за этот же период составит 2 744.1 тыс. руб. К тому же пополнять вклад вы не обязаны, а если не будет возможности платить по ипотеке, квартира может перейти в собственность банка.

Вариант 2. Исходные условия

• Первоначальный взнос, 50% — 4 248 000
• Процентная ставка (сниженная) — 12.15%
• Ежемесячный платеж составит 94 816.73 руб.

Таким образом, за весь период стоимость ипотечной квартиры достигнет 9 937 тыс. руб. Заработок при продаже – 2546.4 тыс. руб. Тогда как доходность с пополняемого депозита (7%) — 3 360.7 тыс. руб.

В текущих экономических условиях, заработок на ипотеке путем покупки-продажи квартиры, вариант однозначно невыгодный. А инвестиции в недвижимость, ввиду высоких ставок по ипотечных кредитам, имеют смысл только за счет привлечения собственных средств.

Но есть и другие способы получения доходов от ипотеки, среди них, например:

• вложения в строящееся жилье, в данном случае можно извлечь выгоду за счет роста стоимости на различных стадиях строительства;
• покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду;
• покупка квартиры в целях перевода ее в коммерческую недвижимость.

Просчитываем потенциальную выгоду

Далее разработка бизнес-проекта переходит на расчетный уровень, когда можно понять, сколько составит возможный доход. Нехитрые вычисления приводят к формуле: ипотечная выплата плюс квартплата, не включенная в аренду должна быть меньше арендной платы. Разница – возможная потенциальная прибыль.

Сумму выплаты поможет рассчитать ипотечный онлайн-калькулятор.

Квартплата включает стоимость содержания дома, вывоза мусора, отопления. В случае долгосрочной аренды свет, воду, телевидение, интернет оплачивают постояльцы. При посуточной, почасовой сдаче услуги включаются в стоимость аренды.

Не забудьте о возможных дополнительных расходах: на ремонт, замену мебели, страхование кредита, оплату агентству.

Способ 1. Покупка квартиры в строящемся доме

Смысл заключается в том, что вы покупаете квартиру на начальном этапе строительства, которая на порядок дешевле. Девелоперы на этом этапе максимально заинтересованы в привлечении дополнительных средств, поэтому предлагают жилье по более низким ценам. Так, от стадии «котлована» до получения документов на право собственности, жилье как правило, прибавляет в цене 20-50%. Доходность может быть и намного выше (превышать 100%) при благоприятных обстоятельствах, например, если в данном месте предполагается строительство новой станции метро.

Разумеется, чтобы получить доход, ипотеку необходимо выплатить в максимально сжатые сроки — за год, максимум два, иначе такие вложения потеряют смысл.

Минусы – высокие риски таких вложений, связанные с тем, что проект может быть не завершен, а также инфляционные процессы, которые могут «съесть» существенную часть прибыли. Поэтому оптимально вкладываться в быстро строящиеся объекты, например, в таунхаусы, малоэтажные дома. На долгостроях получить прибыль вряд ли удастся.

ОБЩИЙ ВЫЧЕТ

Имущественный вычет представляет собой возврат части расходов (независимо от срока их давности): на приобретение и строительство жилья; на покупку земельного участка с расположенным на нём коттеджем или для возведения дома; на уплату процентов по целевым (ипотечным) кредитам; на ремонт квартиры, если застройщик продавал её без отделки.

На общий вычет не вправе претендовать те, кто его уже получал либо приобрёл жильë у взаимозависимых лиц (супруга, детей, родителей, братьев/сестёр, работодателя), поскольку целью такой сделки считается лишь возврат средств. Вычет может получить не только собственник, но и его супруг, если квартира или дом были куплены в браке, при этом владелец по каким-либо причинам не воспользовался своим неотъемлемым правом.

Кроме того, вычет полагается родителю несовершеннолетнего собственника (совладельца) жилья (также при условии, что первый ранее не получал налоговой компенсации). Законом предусмотрен возврат только личных средств покупателя. То есть вычет не распространяется на материнский капитал, выплаты из федерального и местного бюджетов (например, если предоставлялась компенсация за повреждение жилья в результате стихийного бедствия или квартира получена по программе помощи многодетным семьям), средства, выделенные работодателем.

Следует учесть, что для определения размера вычета используется та цифра, которая указана в договоре купли-продажи. Поэтому в документах выгодно указывать настоящую сумму сделки. Если же цена покупки была занижена, то уменьшится и вычет.

Фото: Legion-Media

Способ 2. Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду

Данная стратегия инвестирования получила название «buy to let» («купить, чтобы сдавать»). Эксперты отмечают, что для целей сдачи в аренду не стоит покупать дорогое жилье, т.к. наибольшим спросом пользуются квартиры с базовым набором опций. Среди характеристик: 1-комнатные, на окраине города и с минимальным набором мебели.

В среднем эконом-жилье в Москве стоит 160 тыс. руб./кв м., таким образом, однокомнатная квартира – 6.1 млн руб. При этом, средняя цена ее аренды — 32.5 тыс. руб. в месяц (по данным Росриэлт). Если взять кредит под 12.15% с первым взносом 50% и сроком кредитования 25 лет (эксперты советуют выбирать длительный срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж), ежемесячные выплаты по кредиту будет перекрываться арендными платежами. Стоит учитывать, что арендная плата имеет тенденцию к росту, тогда как платежи по кредиту останутся стабильными.

После завершения выплат по ипотеке, в Вашей собственности останется квартира, купленная фактически за полцены.

В то же время профессиональные инвесторы не очень интересуются российским жилым сектором. По словам представителя компании IntermarkSavills, причина в том, что на рынке других стран справедлива пропорция: ипотечные ставки практически тождественны доходности от аренды, в России же «ставки по аренде в среднем находятся в районе 3-5% годовых, а ипотека – 10-15%».

Еще один важный момент – многие банки не приветствуют сдачу ипотечной квартиры в аренду. Иногда такой запрет прописывается в кредитном договоре. Так делают, например, «Банк Москвы», «Райффайзенбанк», «УралСиб «. Мотивация состоит в том, что заемщик не должен допускать ухудшения состояния предмета залога. При нарушении данного условия, банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту либо предъявит заемщику крупный штраф. Другой возможной проблемой для тех, кто собирается сдавать квартиру, является повышение стоимости страхового полиса на 20-30%.

Не все банки настроены против аренды столь категорично, ряд организаций требует только согласования этого с банком или ставит в обязанность зачислять все платежи за аренду квартиры на счет заемщика.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА

• Оригинал паспорта или заменяющего документа и его заверенная копия (не входит в список обязательных документов, однако во многих налоговых инспекциях без неё не обойтись).
• Оригинал налоговой декларации по форме 3ŠНДФЛ.
• Справка о доходах по форме 2ŠНДФЛ (понадобятся справки со всех мест службы).
• Заявление на возврат налога с реквизитами счëта, на который должны быть перечислены деньги.
• Кредитный договор, в соответствии с которым банк предоставляет заём под залог недвижимого имущества.
• Выписка по счёту об удержанных кредитной организацией процентах за год.
• ИНН Ž— индивидуальный номер налогоплательщика (если у заявителя нет свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе; узнать ИНН можно на портале gosuslugi.ru или на сайте федеральной налоговой службы service.nalog.ru/inn-my.do).
• Заявление об определении долей (если квартира приобретена в совместную собственность), копия свидетельства о заключении брака (если жильё куплено супругами).
• Копии платёжных документов, подтверждающих оплату кредита, однако их можно не предоставлять, сославшись на Письмо ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630 (достаточно справки из банка об уплаченных процентах).

Способ 3. Купить квартиру в целях перевода ее в коммерческую недвижимость

Выкуп квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под ритейл, либо офисы – сегодня этот вариант вложений видится экспертам наиболее прибыльным. Доходность от аренды в данном случае составляет 12-13%, что в целом соответствует пропорции ставка аренды/ставка по ипотеке.

По оценкам RRG, доходы от квартиры, переведенной в коммерческую, могут быть в 7 раз выше, чем от сдачи в аренду жилья. Так, максимальная ставка по аренде жилья может достигать 360 долл./кв м в год, тогда как арендная ставка по офисному помещению – до 700 долл., торговой недвижимости – до 2500 долл.

Хоть доходность и выше, но и вложения требуются больше – во-первых, имеет смысл покупать квартиру в районах с высокой проходимостью и с развитой инфраструктурой (такая недвижимость, естественно, дороже). Во-вторых, средняя стоимость услуг по переводу квартиры в нежилой фонд специализированными компаниями составляет от 250 до 350 долл./кв м. (т.е. за помещение 40 кв.м. придется заплатить 350-490 тыс. руб). В-третьих, «неофициальные» затраты на перевод могут достигать до 1-1.5 млн руб.

Похожие записи
• Выйти в ноль: покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду
• Недвижимость за рубежом: высокая доходность или большие проблемы?
• Что выгоднее в Москве: арендовать квартиру или взять ипотеку

ЕЖЕГОДНЫЕ ВЫПЛАТЫ

Вычет может быть не сразу выплачен в полном объёме, а разделён на несколько налоговых периодов. В течение года размер компенсации равнозначен сумме, перечисленной в бюджет в качестве подоходного налога (13 % от заработной платы). Таким образом, если подлежащий налого обложению доход меньше вычета, налог будут возвращать в течение нескольких лет.

Скажем, заработав в 2021 г. согласно налоговой декларации 500 тыс. руб., вы приобрели квартиру за 4 млн руб. Подоходный налог составил 65 тыс. руб., а вычет — 260 тыс. руб. Непосредственно за 2016 г. удастся получить компенсацию только в 65 тыс. руб., а оставшиеся 195 тыс. руб. будут возвращены в последующие годы пропорционально сумме заработка.

Отметим, что необязательно одновременно подавать заявление на основной и вычет по кредитным процентам, если сумма первого ещë не исчерпана. После полной выплаты основного вычета, внеся в налоговую декларацию сведения об уплате процентов и предоставив соответствующие документы, покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение второй части компенсации.

Находим порядочных жильцов

Во избежание неприятных казусов с квартиросъемщиками проще воспользоваться услугами агентов недвижимости. Тем более оплату их труда осуществляет арендатор. Однако есть риск долго искать жильцов по предъявленным требованиям.

Подыскивая постояльцев, определите приоритеты. От жильца нужно, чтобы:

• был аккуратным, неконфликтным и не беспокоил соседей;
• вовремя оплачивал аренду и коммуналку;
• не требовал новый ремонт, решетки на окна, замену двери и пр.;

Некоторые запрещают проживание питомцев, курение в квартире, отказывают семьям с детьми – это привилегии каждого хозяина.

Главное, чтобы квартира не оказалась во власти мошенников. Здесь поможет личная интуиция, продолжительная беседа с потенциальным жильцом, проверка удостоверения личности и толково составленный договор – ниже об этом.