Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски

С точки зрения классического инвестиционного менеджмента, или управления капиталом, в принципе нет большой разницы, во что инвестировать, лишь бы был обеспечен заданный уровень дохода при приемлемой степени риска.

Однако инвестор это все — таки индивидуальная личность, а не машина по производству долларовой наличности, он имеет свои предпочтения в том, как и куда инвестировать. В этом отношении инвестиции в недвижимость стоят практически в первом ряду перед большинством инвесторов, кто так или иначе задумывался о том, как пристроить свои капиталы, чтобы они приносили доход.

Что касается инвестиций в рынок недвижимости зарубежных стран, то, как правило, отечественных больших и малых инвесторов толкают разные мотивы. Кто-то имеет желание таким образом сохранить свои капиталы от посягательств не в меру жадных преступных элементов и не менее алчных чиновников всех мастей и рангов. Кто-то просто любит другие страны за то, что там можно легко и без лишней бюрократии оформлять сделки, а для кого — то красоты чужих берегов милее и слаще «дыма отечества».

В этой статье будет рассказано об основных преимуществах инвестирования в недвижимость за границей, об особенностях этого интересного процесса и о том, какие следует ждать «подводные камни» или риски на этом весьма специфичном рынке.

Существующие плюсы

Имеется огромное количество преимуществ, которые подразумевают под собой капиталовложения в недвижимость иностранного государства. Причем зачастую они носят сугубо индивидуальный характер. Рассматривать их все в рамках данной статьи просто не имеет смысла. Именно поэтому ниже мы разберем только самые значительные плюсы рассматриваемого инвестирования.

  1. Текущие цены на объекты недвижимости во многих зарубежных странах существенно меньше чем мегаполисах и курортных регионах Российской Федерации. При этом потенциальные доходы, которые данные активу будут приносить в будущем значительно больше.
  2. При вложении средств в жилые объекты заграничной недвижимости у инвестора появляются возможности ее личного использования. То есть ему совсем необязательно постоянно сдавать ее в аренду. Время от времени он и члены его семьи могут проводить отпуск в понравившемся им месте. Причем расходы на такой отдых будут значительно ниже по сравнению с проживанием в отелях или в арендуемом жилье.
  3. Если на определенных условиях вложить деньги в недвижимость Испании, Кипра, Болгарии, Латвии, Греции, Сент-Китс и Невиса, Великобритании и ряда других стран, инвестор может рассчитывать на получение их гражданства.
  4. Инвестиции в объекты зарубежной недвижимости отлично отвечают принципам диверсификации или деления рисков. Другими словами, инвестор, вкладывающий капитал в несколько разных инвестиционных активов, в гораздо меньшей степени рискует его потерять.

Как правильно выбрать REIT

Это не просто, нужно уметь проводить фундаментальный анализ, хотя и для покупки акций нужно иметь такой подход. Внимательно изучайте документацию, смотрите на способность управления вести бизнес правильно.

Порядок действий:

  • Изучение отчётности
  • Мультипликаторы: Обращаем внимание на долговую нагрузку
  • P/E, про него у нас есть отдельная статья
  • Выручки, доход, EBITDA. Как разбираться с этими показателями у нас тоже есть статья.

Потребуется скрупулёзное изучение, если вы хотите инвестировать в REIT в ручном режиме.

Существующие минусы

Мы думаем, что многих людей удивит длина списка с имеющимися недостатками рассматриваемых вложений. Ведь на первый взгляд, в покупке зарубежной недвижимости, в каком-нибудь райском местечке видятся исключительно преимущества. Однако на деле все обстоит не настолько радужно.

  1. Инвестору, который не владеет всей необходимой информацией про особенности законодательства и обычаев делового оборота конкретного государства, достаточно сложно самостоятельно купить в ней недвижимость. Более того, такая попытка подразумевает под собой более чем существенные риски. В связи с этим инвестиции в недвижимость другой страны практически всегда проводятся через посредника. Такие компании просят за свои услуги достаточно солидные комиссионные.
  2. Капиталовложения в иностранную недвижимость всегда связаны с дополнительными расходами. Их размер редко составляет меньше 7–15% от стоимости приобретаемого объекта. Большая часть этой суммы уйдет на оплату местных налогов и сборов.
  3. Инвесторы всегда будут всецело зависеть от местной правовой системы. Никогда нельзя исключать возможностей принятия новых законов, которые ухудшат положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами данного государства. В частности, их доход, связанный со сдачей квартиры в аренду, может быть обложен дополнительным налогом.
  4. Ни одно из государств мира не застраховано от политических и экономических потрясений. Они чаще всего приводят к тому, что стоимость недвижимости существенно падает. То же самое происходит и со спросом на квартиры и дома со стороны арендаторов. Давайте в качестве примера рассмотрим ситуацию с беженцами из стран Африки и Ближнего Востока. Она уже в значительной степени сказалась на инвестиционной привлекательности недвижимости во многих странах. А если ситуация еще больше обострится, то последствия для инвесторов могут быть самыми печальными.

Таким образом, каждому инвестору, планирующему вкладывать деньги в объекты недвижимости иностранного государства, следует трезво оценивать не только плюсы, но и минусы таких капиталовложений.

Инвестируем в жилую иностранную недвижимость

Привлекательные направления для вложений

Если имеется свободная наличность и план по вывозу/переводу средств через границу, который устраивает и учитывает особенности таможенного контроля, если имеется валютный банковский счет в стране, где планируется сделка и получение дохода в будущем, то можно задумываться непосредственно о сделке. Но что делать, если есть только планы и пара хаотичных мыслей на этот счет?

Для начала, можно прицениться на общедоступных ресурсах и каталогах:

  • prian.ru;
  • tranio.ru.

Также в рунете существует множество сайтов со схожей тематикой, альтернативными объектами и так дальше. Для первичного анализа подойдет любой из них, но я предпочитаю наиболее популярные. Чем больше выборка, тем ярче прослеживаются тенденции и особенности ценообразования.

Почему не стоит целиком и полностью доверять подобным сайтам?! Конечно же, из-за больших наценок, ведь от покупателя до продавца вырастает несколько новых посредников. Кроме того, на сайтах в доменной зоне ru никогда не будет настоящих локальных объектов, в которых живут местные, с ценами для местных и средними характеристиками. Отнимите от увиденных цен 10-20%, а также сдвиньте среднюю цену в более низкий диапазон. Это приблизит к осознанию реального положения вещей. И даст возможность почитать о конкретных странах, куда можно продолжить поступательное движение.

Потом можно поискать сайты в доменной зоне конкретной страны. Через общение с риэлторами по электронной почте можно выйти на ассоциации агентств, гильдии посредников, что существенно расширит восприятие рынка. Не так трудно в паре писем выторговать локальный городской сайт, где можно посмотреть на сделки граждан между собой вроде отечественного avito.ru. На мой взгляд, среди реальных адекватных предложений на зарубежных рынках можно выделить два крупных направления для размышления.

Инвестиции в недвижимость Прибалтики

Эстонию брать в расчет не стоит, она шагнула несколько в сторону от своих соседей, да и местные жители предпочитают обособленное собственное жильё. А вот к Литве и Латвии присмотреться однозначно стоит. Разумного инвестора интересовать должны ликвидные объекты в черте крупных городов вне туристических зон и объектов культурного наследия. Таким образом, список будет состоять из Вильнюса, Каунаса, Риги.

Коротко об общих плюсах. Надежность Европейского союза по цене российской провинции. Доступно. Зона евро, простота открытия и ведения банковского счета на русском языке. При вложениях более 250 тысяч евро полагается вид на жительство и безвизовый въезд в Шенгенскую зону на 5 лет.

Примерами агентств, которые работают на местах и рады сотрудничеству с российским средним классом, служат volmis.lt – в Литве, latio.lv – в Латвии. Однако подобных риэлтерских контор здесь десятки, а учитывая строгость законодательства и низкую вероятность мошенничества воспользоваться можно услугами каждой.

На что может рассчитывать начинающий инвестор. В столицах Литвы и Латвии средняя стоимость квартиры в качественном доме в хорошем районе, где живут местные, будет исходить из 600-800 евро за квадратный метр. Вторичка. Актуально для одно- и двухкомнатных квартир. Трехкомнатные, как и везде, будут выходить в целом дешевле за счет более низкой стоимости квадратного метра.

В Прибалтике отсутствует языковой барьер, да и налоги будут понятными русскому человеку. 15% на доход со сдачи или прироста стоимости объекта (платится при продаже). Расходы на покупку и сопровождение сделки вместе с записями в Земельную книгу будут в пределах 3-4% от стоимости объекта максимально. Таким образом, за 30 000-40 000 евро вместе с расходами на приезд и оформление сделки можно приобрести ликвидную однокомнатную квартиру. Рассчитывать на арендную доходность можно выше 7% годовых в евро.

Почему же я поставил Прибалтику именно на первое место в приоритетах? На это две основные причины. Для начала, это общие условия инвестиций. Отсутствие языкового барьера и финансового в плане банковского обслуживания. Здесь можно не только приобрести недвижимость, но и создать подушку безопасности в европейском банке со страховкой депозитов 100 тысяч евро и удаленным качественным обслуживанием. Значимо и важно.

Рекомендую прочитать также:

Что такое ETF на золото и выгодно ли в него инвестировать

ETF на золото – способ заработать на древнейшем активе

Ну, и заключительный огромный плюс. Наряду с высокой арендной доходностью (а выше 5% в год это ОЧЕНЬ высоко для резервной мировой валюты) в Прибалтике мы покупаем долгосрочную премию к стоимости объекта. Это тот случай, когда в диапазоне 10-15 лет цены на жилье могут не просто превысить инфляцию, но и значительно её обогнать. После Мирового кризиса 2008 года цены на жилье в Литве и Латвии не восстановились до конца, оставив путь как к историческим максимумам, так и к свободному росту на 50% без особого сопротивления.

Инвестиции в недвижимость в центральной и восточной Европе

У вершины перечня моих приоритетов также расположились Чехия и Польша. Наряду с плюсами, которые присущи Прибалтийским государствам, здесь мы наблюдаем еще более высокий уровень жизни и трат населения. Прага и Варшава выступают не просто столицами государств, но одновременно и логистическими центрами на торговых путях, культурными зонами для обучения иммигрантов и элиты соседних государств. Ежегодно из Белоруссии, Украины в Варшаву на учебу и магистраторское повышение квалификации отправляются тысячи молодых людей, а количество выезжающих на заработки трудно поддается подсчетам.

Где не стоит инвестировать в недвижимость

Аналогичная ситуация и в Праге, куда приезжают многие россияне получить доступное высшее образование, европейский диплом и выучить родственный славянский язык. Плюс близость развитых Германии и Австрии, где можно продолжить в будущем карьерный путь. Местоположение замечательное, население растет и приезжих, не способных в короткие сроки купить жилье и коммерческую недвижимость, только прибавляется.

Вместе с тем, в центральной Европе в отличие от Прибалтики я вижу ценообразующий риск. Он перевешивает даже культурное отдаление. Соседство с развитыми странами и выгодное географическое положение делает Прагу, да и отчасти Варшаву, знакомой местностью для немцев и французов, голландцев и англичан. Купленные ими квартиры в основном простаивают, не создавая угрозы арендному бизнесу. Но своим спросом они разгоняют предложение, в связи с чем премии к росту стоимости ждать тут не приходится.

Квартира в Чехии или Польше принесет больше 5-6% годовых владельцу на аренде, но в будущем продажей получится покрыть только набежавшую инфляцию.

В какие страны выгодно инвестировать

Существует несколько направлений подобного инвестирования. Причем невозможно заранее сказать какой из вариантов принесет инвестору наибольший профит.

  1. Инвестиции в объекты недвижимости развитых государств. К этой группе стран, как правило, относят западноевропейские и североамериканские государства с развитой и стабильной экономикой. Речь идет про США, Канаду, Великобританию, Германию, Бельгию, Австрию, Францию и некоторые другие. Главным плюсом такого инвестирования, несомненно, является высокая надежность. При этом и, с точки зрения прибыльности аренды, многие из таких вариантов весьма привлекательны. Например, мы можем говорить про немецкую недвижимость. В 2015–2016 годах она принесла своим инвесторам высокую прибыль. Ожидается, что такая же тенденция сохранится и на 2017–2018 годы. Естественно, при условии, что власти Германии решат проблему с беженцами.
  2. Инвестиции в объекты недвижимости, расположенные на курортах. Купить квартиру или дом в таком месте стоит недешево. Однако и потенциальные доходы от аренды являются достаточно высокими. При этом нужно всегда учитывать специфику страны. Ведь большинство курортов в той или иной степени подвержены сезонности. Другими словами, спрос на аренду жилья на курортах в разные месяцы года будет очень сильно отличаться.
  3. Инвестиции в объекты недвижимости развивающихся государств. Это перспективное направление капиталовложений. Однако чтобы зарабатывать на нем инвестору следует обладать прогностическим даром. Если он сумеет предвидеть мощное экономическое развитие страны, то купленная в ней недвижимость всего за несколько лет может очень существенно вырасти в цене. В настоящее время пристальное внимание следует обратить на объекты, расположенные в Чехии, Китае и Турции.
  4. Инвестиции в объекты недвижимости государств с нестабильной экономикой. Суть данного метода просто: когда страна находится в серьезном кризисе, у инвестора есть возможность купить квартиру или офис по минимальной цене. После рецессии всегда наступает подъем, следовательно, купленная недвижимость может серьезно прибавить в стоимости. Следует помнить, что риски здесь будут крайне высокими. В качестве примера таких государств можно привести Грецию или Египет.

Выбирать объект для инвестирования следует с умом. Далеко не всегда нужно стремиться уследить за модными инвестиционными трендами. Часто именно неожиданные решения способны принести инвестору в недвижимость максимальную прибыль.

Инвестиции в дома за границей

Инвестиции в доступное жилье

Портфельные инвестиции в проекты, рассчитанные на массовый спрос со стороны среднего класса являются отличным решением для получения стабильного и регулярного дохода в валюте. В этом сегменте наблюдается постоянная необходимость в жилье, что способствует высокой ликвидности и низкой волатильности цен.

Мы предлагаем инвестиции в более 25 проектов в Великобритании и США:

  • доступное жилье
  • студенческие комплексы
  • доходные дома
  • гостиницы

Инвестиции в подобные проекты начинаются от $500 тыс, а доходность составляет от 12 до 20% годовых и более. Стратегия выхода предполагает продажу проекта институциональному инвестору, в том числе и через форвардные сделки. В ряде случаев возможны розничные продажи через локальные агентства недвижимости.

Хорошим примером является проект инвестиций в многоквартирные дома в Мэриленде (США). Инвестиция рассчитана на срок от 2 до 5 лет, после чего деньги можно будет вывести или реинвестировать.

Минимальная сумма инвестиций составляет $1 млн, внутренняя ставка доходности ожидается на уровне 16,2%. Инвестору выплачивается фиксированный доход 2% ежеквартально, остальная прибыль распределяется по итогам финансового года.

Цифры по проекту абсолютно прозрачны, инвестор получает доступ ко всей бухгалтерской документации. Обслуживание осуществляет одна из крупнейших в США аудиторских компаний Cohn Reznick.

Какие расходы стоит запланировать

Любые капиталовложения подразумевают под собой не только основные, но и дополнительные расходы. В случае с покупкой зарубежной недвижимости размер таких трат может оказаться для инвестора неприятной неожиданностью. О чем следует помнить:

  • расходы на лицензии и разрешения на приобретения объекта недвижимости в иностранном государстве;
  • расходы на юридическое сопровождение;
  • расходы на местные налоги, сборы и пошлины;
  • оплата коммунальных платежей;
  • траты на ремонт.

Покупка иностранной недвижимости является довольно неоднозначным инвестиционным инструментом. При этом тысячи людей вкладывают денежные средства именно в этот актив.

Нюансы инвестирования в недвижимость за рубежом

Собравшись инвестировать в зарубежную недвижимость, инвестор должен:

  1. Узнать о юридических тонкостях законодательства страны, в которой должна быть совершена сделка.
  2. При расчете прибыли учитывать возможные скрытые издержки.
  3. Ознакомиться с особенностями налогообложения недвижимого имущества за границей.

Также не стоит забывать о сезонности страны.

Например, сдать в аренду помещения в Южной Европе (Испания, Италия, Греция и т.д.) во время курортного сезона несложно, но в остальное время окупаемость инвестиций может упасть до нуля.

Резюме

Итак, мы с вами познакомились с темой зарубежной недвижимости. Уже размышляете над стратегией инвестирования? А что, если у вас еще нет собственного жилья в России? Тогда, вполне возможно, разговоры о покупке домов и квартир за рубежом наводят на вас тоску. Что делать? Ни в коем случае не начинать жалеть себя. Позиция жертвы еще никого не привела ни к успеху, ни к хотя бы хорошему заработку.

У меня есть статья о том, как накопить на собственную квартиру. В ней я подробно рассказываю о вполне осуществимых стратегиях накопления даже в случае наличия весьма скромных доходов. Обязательно ознакомьтесь с ней. Уверяю вас, вы поймете, что своя квартира – цель осуществимая. А постепенно изменяя свое мышление и образ жизни можно дойти от «не хватает ни на что» до «куда вложить сбережения». Повышение уровня жизни – это труд. Я могу дать вам множество полезной информации и советов, но зависит все только от вас.

На этом я прощаюсь с вами. Обязательно подписывайтесь на мой блог, чтобы не пропустить новые интересные статьи и обзоры. До новых встреч!

Если вы нашли ошибку в тексте, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Спасибо за то, что помогаете моему блогу становиться лучше!

Как купить REIT

Есть четыре способа купить REIT:

  1. Открываем счёт у американского брокера или брокера интересующей страны и покупаем REIT.
  2. Торгуем через Санкт-Петербургскую биржу. Многие наши брокеры позволяют это делать. Там можно найти много крупных компаний, например Boston Properties или American Tower Corp, но здесь есть и минусы: Не получится в случае чего быстро скинуть активы.
  1. Вам всё равно нужно будет платить повышенные налоги на доходы. У нас есть статья, про то, как покупать зарубежные активы: какие есть способы и чем они отличаются. Ниже будет табличка REIT, входящих в индекс S&P 500.
  • ПИФЫ, которые инвестируют в ETF на REIT. Вот тут внимательнее, если есть непонятное слово – читайте отдельные статьи. На сегодня есть ПИФ «Открытие – Зарубежная собственность». Хороший вариант, если не хочется вручную анализировать и выбирать компании. Из минусов – вам накинут комиссию за управление.
  • ETF на REIT. Актуальная тема, даже у Vanguard «их есть». Освобождает от комиссии за управление, но всё равно нужен иностранный брокер.
  • Самые крупные REIT из индекса S&P 500

    КомпанияИндустрияКапитализация, млрд долл.P/FFOДивдоходность
    American Tower CorpSpecialized REITs92,3926,91,8%
    Crown Castle International CorpSpecialized REITs55,1122,63,4%
    Simon Property Group IncRetail REITs52,5013,25,0%
    Prologis IncIndustrial REITs50,4224,72,7%
    Equinix IncSpecialized REITs42,6522,41,9%
    Public StorageSpecialized REITs42,2822,53,3%
    Welltower IncHealth Care REITs33,3419,74,2%
    Equity ResidentialResidential REITs28,8822,92,9%
    AvalonBay Communities IncResidential REITs28,8722,22,9%
    SBA Communications CorpSpecialized REITs25,4227,0
    Digital Realty Trust IncSpecialized REITs24,7817,83,6%
    Ventas IncHealth Care REITs24,2817,14,8%
    Realty Income CorpRetail REITs22,8922,13,7%
    Boston Properties IncOffice REITs20,8919,32,8%
    Рейтинг
    ( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: