REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость


REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») дословно на русский переводится, как «инвестиционный траст недвижимости». Фонд на деньги инвесторов занимается покупкой, строительством, ипотечным кредитованием и управлением различной недвижимостью с целью получения дохода.

Фото: https://pixabay.com/

В России REIT-фонды пока не пользуются большой популярностью, хотя определенные аналоги уже есть и они доступны для населения. В этой статье мы поговорим о мировом REIT инвестировании и как можно вложить свои деньги в коллективную недвижимость в России.

Что такое REIT?

REIT — (Real Estate Investment Trust) — инвестиционные трасты недвижимости.

На Западе придумали такую схему еще в середине прошлого века.

Фонд коллективных инвестиций. Собираются деньги пайщиков (или акционеров). Каждому инвестору выделяется определенная доля, пропорционально вложенным средствам. И все денежки вкладываются в недвижимость.

Совокупная стоимость недвижимости, которой владеют фонды Reit по всему миру превышает 3 триллиона долларов

По простому, REIT можно рассматривать как обычные акционерные компании. Со свободным обращением акций на фондовом рынке. То есть это такой же бизнес как и Газпром, Лукойл, Магнит или Pepsi, Disney, Apple. Только в секторе недвижимости.

Купить акции (вложиться в фонды) может любой инвестор, имеющий доступ на биржу и обладающей необходимой (к слову сказать весьма скромной) суммой.

Иными словами, Reit — это «инвестиции в недвижимость для нищебродов». Таких как я, вы и сотни миллионов других инвесторов не обладающих возможностями покупки недвижимости целиком. Практически в любой точке мира.

Американские REIT — стратегия инвестирования

Стратегия инвестиций в американские REIT выглядит следующим образом. На этапе накопления человек регулярно инвестирует небольшие суммы и реинвестирует дивиденды. Даже если сумма составляет 5000 рублей в месяц или чуть больше, за 30 лет получится внушительный капитал.

Инвестируя более значительные суммы, например, 50- 60 000 ежемесячно, можно в итоге получать доход с дивидендов в 60 000 в месяц. Это примерный расчет исходя из средней доходности REIT — точная сумма может отличаться.

Виды REIT

Есть 3 основные категории фондов, разделенных по направлениям вложений в недвижимость.

Рентные или долевые (Equity REIT). Покупают или строят объекты недвижимости для последующей сдачи в аренду. С этого и идет основной доход. Интерес представляют обычно коммерческая, офисная, жилая и социальная недвижимость, гостиничный и отельный бизнес.

Все хлопоты, расходы, правоотношения с арендаторами берет на себя управляющая компания.

Доля рентных фондов составляет львиную (более 90%) часть.

Ипотечные Mortgage REIT, mREITs. Работают с закладными по ипотечным кредитам. Доход формируется в виде процентов по кредитам.

Их доля на рынке менее 10%.

Перед ипотечным кризисом 2008 года банки проворачивали хитроумные схемы. Выдавали ипотеку всем подряд, даже безработным. Рынок недвижимости рос на десятки процентов в год. И считалось, что риски минимальны. Закладные на дома заворачивали в ценные бумаги (ипотечные облигации). И перепродавали дальше. Оставляя себе небольшую маржу.

Потом большой пул таких закладных бумаг снова заворачивался в другую упаковку и перепродавался. Покупателями выступали пенсионные и инвестиционные фонды в том числе.

Годовая доходность по таким бумагам могла составлять двузначные числа. Желающих «типа заработать» на надежных инвестициях было немерено.

Потом, как вы знаете, в кризис цены на дома упали. Безработные не смогли оплачивать ипотеку. Да и смысла не было. Когда покупали дом, он стоил например $200 тысяч. А сейчас ему красная цена — тысяч 80. Долг перед банком допустим 180 К. Проще было забить на это дело. Пусть банк забирает дом за долги.

И так по цепочке. Все начало рушиться. Выплаты переставали поступать по ипотечным бумагам. Инвесторы понесли колоссальные убытки.

В итоге, сейчас инвесторы очень осторожно относятся к такой теме. Отсюда и не высокая доля подобных фондов.

Гибридные (Hybrid REIT). Могут инвестировать одновременно в рентную недвижимость и владеть ипотечными бумагами. Как вид практически не встречается. Доля менее 1% от капитализации REIT.

Налог на дивиденды REIT

Базовая ставка налога на дивиденды REIT при работе с российскими брокерами составляет 30%. Будучи налоговым агентом, брокер самостоятельно выплачивает эти налоги. В случае с фондами зарубежной недвижимости заполнение формы W-8BEN не поможет снизить налоговую ставку.

Многие считают, что 30% — чересчур завышенная ставка, но если учесть средний показательно доходности REIT на протяжении почти половины века, то даже с учетом налогов получается выгодное вложение капитала.

Если работать с зарубежным брокером, то, как мы писали выше, общая ставка налога составит 13%.

На рисунке показано, сколько дивидендов вы получите, вложив деньги в REIT через Тинькофф и зарубежного брокера.

Доходность, выгода и прочие плюсы

В чем привлекательность REITs для инвесторов?

В первую очередь это размер дивидендов.

Дивидендная доходность фондов недвижимости составляет от скромных 2-3 до 10-12% годовых (в долларах). «Средняя температура по больнице» — 4-5% в год.

Дивы платятся ежеквартально. Некоторые балуют своих акционеров ежемесячными выплатами.

Для сравнения. Текущий уровень средних дивидендных выплат по акциям американских компаний (входящих в индекс S&P) не превышает 2% годовых.

Учитывая высокий и постоянный дивидендный поток, практически все инвестиционные компании и пенсионные фонды имеют у себя в портфеле кусочек фондов недвижимости.

Откуда такая высокая доходность?

Reit должны следовать законодательству своей страны.

А оно обязывает:

не менее 90% дохода направлять на дивиденды. Взамен компания освобождается от корпоративного налога. Для США он составляет более трети с чистой прибыли.

Из основных показателей:

  • Не менее 75% средств фонда должно вкладываться по назначению. То есть либо в недвижимость, либо в ипотечные бумаги.
  • Прибыль от деятельности фонда должна минимум на 75% состоять от аренды или выплат по ипотечным закладным.

Второй фактор привлекательности — это рост стоимости недвижимости.

Цена подросла. Увеличилась капитализация Reits. Акции компании идут вверх. Инвесторы довольны.

Другие преимущества:

  • Широкая диверсификация. Компания обычно владеет не одним-двумя домами (отелями), а широкой сеткой объектов недвижимости по стране и миру. Плюс никто не заставляет вкладываться только в один такой фонд. Можно прикупить несколько разных Reits, еще больше увеличив разнообразие. Как по отраслям, так и по странам.
  • Высокая ликвидность. Как и обычные акции, покупать-продавать можно на бирже в любой момент. И главное по справедливой цене. Попробуйте провернуть этот фокус с реальной недвижимостью. Потратите несколько месяцев.
  • Полностью пассивный доход. Вложил деньги и … все. Никаких отношений с арендаторами и прочей лабудой, с которой сталкиваются домовладельцы.

Третий фактор. Рост дивидендов. Плата за аренду со временем растет (хотя бы на величину инфляции). А 90% с прибыли компании на выплаты никто не отменял. Увеличение дивидендной доходности делает акции более привлекательными и порождает повышенный спрос. И снова это толкает котировки вверх.

Сколько стоит одна акция?

В пределах нескольких десятков баксов. Реже пара-тройка сотен. И вы в деле. Гордый владелец недвижимости.

Как устроены паевые фонды недвижимости

Среди россиян инвестиции в недвижимость по традиции считаются самыми надежными. Склонность к этому способу сбережения объясняется не столько ростом рынка (его в последние годы не наблюдается), сколько понесенными потерями: в 1991 и 1998 годах, а также во время валютных кризисов 2008 и 2014 годов. Поэтому многие предпочитают иметь дело с чем-то материальным и осязаемым, что можно «потрогать» и владеть документами на право собственности. Более 40% сбережений российских граждан инвестированы в недвижимость.

Однако вложения в целый объект имеют изрядное количество недостатков. Инвестирование требует немалого стартового капитала: в столицах от 5–6 млн рублей, в других регионах – от 1–2 млн. Альтернативой могут быть инвестиции в субаренду со сдачей большой квартиры по частям, но и здесь понадобятся сотни тысяч рублей для входа в проект. Доходность коммерческой недвижимости на длинном горизонте выше жилой. Однако в стадии экономического спада она менее всего интересна инвесторам.

Таким же серьезным препятствием является низкая ликвидность актива. Продать объект, особенно в кризис, без потерь почти нереально. Плюсуем к этому амортизацию актива, расходы на его содержание, юридическое оформление сделки и комиссию риэлтера. Как показывают расчеты, сдача помещения в аренду не всегда покрывает убытки от его содержания.

Выходом может стать участие в сделках купли-продажи или эксплуатации недвижимости через покупку долей (паев). Самая распространенная в России форма такого участия – закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФН). Их цель – получение прибыли от аренды или за счет купли-продажи при увеличении рыночной стоимости. Кроме того, доход идет от владения ценными бумагами и процентов по банковским депозитам, в которые УК временно размещает средства. Некоторые фонды выплачивают ренту, т. е. прибыль в виде дивидендов, по аналогии с акциями. Доходность неубыточных фондов составляет 8–12%, что на 2–4% превышает максимальную доходность по депозитам.

Пай инвестора имеет определенный срок действия, до истечения которого выкуп не предусмотрен. Инвестиционный доход распределяется между пайщиками обычно раз в полгода. Как и в рядовом ПИФе, прибыль рассчитывается от стоимости чистых активов (СЧА). Для этого нанимается независимая аудиторская компания, что снижает риск манипулирования показателями.

В чем преимущество ЗПИФН перед покупкой конкретного объекта? Управляющая компания имеет возможность диверсифицировать их:

  • по типам (жилая, коммерческая, земельные участки, первичный и вторичный рынок);
  • по назначению (торговая, офисная, гостиничная, складская, промышленная);
  • по географическому признаку (выбор регионов с потенциалом роста цен);
  • по размеру (от квартир до торговых центров).

ЗПИФН предназначен для долгосрочного инвестирования и не предполагает преждевременную продажу паев. Вкладывать средства в закрытый фонд в большинстве случаев можно только на стадии его формирования. При этом закрытый паевой фонд – не самый прозрачный инструмент. Бумаги фонда не обращаются на вторичном рынке и ценообразование зависит от мнения аудитора и оценочной компании. Многие ЗПИФ недвижимости недоступны частным неквалифицированным инвесторам и не публикуют отчетность, так созданы узкой группой лиц с целью оптимизации налогообложения.

Рекомендую прочитать также:

БПИФ ВТБ – обзор и отзывы о биржевых фондах

Плюсы и минусы биржевых ПИФов от ВТБ

Как и где купить Reit в России

Через американского или другого иностранного брокера

Так как большинство фондов недвижимости обращаются на фондовых мировых площадках, достаточно заиметь счет у иностранного брокера. И покупай все что душе угодно. Более 1 000 фондов недвижимости по всему миру.

Но здесь нужно помнить о торговых издержках. Капиталисты не любят давать услуги практически даром (в этом плане наши брокеры с их расценками просто красавцы). И за каждый чих хотят денег.

Рекомендую статьи в тему:

  • Тарифы иностранных брокеров;
  • С какой суммы оптимально начинать работать с зарубежными брокерами.

В России на бирже Санкт-Петербурга (СПБ).

Нам потребуется российский брокер с адекватными тарифами, предоставляющий доступ на СПБ.

Естественно, список доступных бумаг будет урезан, по сравнению с тем, что дают покупать буржуйские брокеры. Но того что есть (3 десятка фондов), хватит за глаза.

Посмотреть можно на сайте СПБ или по ссылке. В фильтрах поле «Сектор» выбирайте «Недвижимость».

Важно!

Оба перечисленных способа подразумевают отдельную покупку фондов. И всевозможные «прелести» с этим связанные. Учитывая, что это такие же компании, они подвержены рискам. Снижение котировок, возможные финансовые проблемы, вплоть до банкротства.

В общем, перед покупкой нужно проанализировать финансовые показатели компаний. А не только размер дивидендов.

В первую очередь обратить внимание на закредитованность.

В период мирового финансового кризиса 2008, цена на недвижимость обрушились, рентный доход снизился. А платежи кредиторам никто не отменял. И некоторые компании, не справившись с долговой нагрузкой «приказали долго жить».

Для выхода из такой ситуации есть простое решение — покупка REITs в составе ETF или ПИФ.

По определенным критериям собирается пул из нескольких фондов, заворачивается в единый пакет ETF и продается инвесторам.

За адекватные деньги мы получаем в одном флаконе десятки Reits. Можно сказать фонд фондов.

В итоге, мы будем иметь некую среднерыночную доходность фондов недвижимости.

С одной стороны это хорошо. Это сразу избавляет инвестора от мук выбора. И вероятности ошибки при выборе (поставить на дохлую лошадь на скачках).

С другой стороны — отдельная покупка, позволяет точечно выбрать наиболее перспективные и прибыльные акции компаний. Но тоже не факт, что удачно.

Ок, где купить эти фонды фондов? И сколько это стоит?

И главный вопрос. Наверное придется платить двойную комиссию? Фонды фондов формируются не на общественных началах. И управляющие тоже кушать хотят.

Покупать ETF можно напрямую снова у иностранного брокера.

Ценник на акции ETF вполне сопоставимы с котировками на отдельные Reit. От нескольких десятков, до сотен долларов.

Дивиденды платят ежеквартально.

По поводу дополнительных комиссий.

У западных провайдеров плата за управление фондами недвижимости в среднем колеблется в пределах 0,1-0,2% в год от стоимости пая.

Думаю, это небольшая плата за возможность широкой диверсификации и спокойного сна с будущем.

Кстати о диверсификации. Знаете сколько reits входит в каждый ETF?

От нескольких десятков до несколько сотен. Например, в VNQ от Вангуард (инвестирующего в недвижимость на территории США) в составе 184 различных фонда. А ETF тоже провайдера, но с прицелом на другие страны, содержит 433 компании.

Если покупать отдельно даже по одной акции каждого фонда — пришлось бы выложить несколько десятков (а то и сотен) тысяч долларов.

Покупка REITs в составе ПИФ на российском рынке.

Плюсы данного вида инвестирования:

  • цена входа в пределах 3-5 тысяч рублей за пай;
  • не нужен брокерский счет;
  • возможность покупки онлайн;
  • управление фондом профессионалами;
  • льготное налогообложение в рамках российского законодательства (освобождение от налогов при обмене паев или продажи после 3-х лет владения).

А теперь минусы (куда же без них, особенно в России).

Комиссии за управление и прочие расходы при покупки-продажи паев.

Для примера, ПИФ Открытие — Зарубежная собственность.

УК хочет в виде платы за управление 3,4% в год от стоимости ваших паев.

Плюс возможны расходы в виде скидок и надбавок.

От 1,3 до 1,5% вы заплатите за право вложиться в фонд.

И 2% с вас попросят при продаже. Если срок владения менее 1 года.

Рекомендую: Почему не выгодно вкладывать деньги в ПИФ.

За хорошо сделанную работу в принципе можно и заплатить. Ребята стараются. Анализируют и выбирают фонды в портфель.

Так? Нет не так.

Смотрим, куда направляются деньги пайщиков. В какие финансовые инструменты?

И что вы видим? Основа нашего ПИФ — обычный иностранный ETF на фонды недвижимости. В приведенном примере это — SPDR Dow Jones Global Real Estate. С годовыми издержками для инвесторов в 0,25%.

Почти в 15 раз дешевле!!!

Хороший бизнес у ПИФ. Собрал деньги. Купил иностранный ETF. И получай ежегодную плату с пайщиков, за так называемое «управление портфелем».

Ну и последний минус.

В России ПИФ не выплачивают дивиденды пайщикам. Вся прибыль «типа» реинвестируется в стоимость паев.

И вся прелесть Reit в виде постоянного дохода в виде дивидендов испаряется.

Печально.

Кто-то скажет, ну и пусть. Не такие это великие деньги за комиссии. Какие-то пара процентов.

Сравним главное — финансовый результат за несколько лет.

За период с 2013 года по 2021:

  • Среднегодовая доходность: ETF +6,9%. ПИФ показал +4,9%.
  • Общий рост котировок: +45% у ETF против 30% у ПИФ.

Разница в доходность в 1,5 раза!!! Всего за 6 лет!

И забьем последний гвоздь в ПИФ. Дивиденды. Иностранный ETF выплачивает их на руки акционерам. А ПИФ должен реинвестировать. За 6 лет примерно выходит еще 20% прибыли в виде дивов. И где все эти деньги? Это был риторический вопрос.

Доходность фонда

Согласно законодательству, 90% налогооблагаемого дохода должны быть выплачены в виде дивидендов, и это, разумеется, привлекает вкладчиков. Остальные 10% идут на развитие компании. Трастовый фонд должен регулярно предоставлять публичные отчеты о работе, и инвесторы могут прочесть их, чтобы принять взвешенное решение. Прибыль постоянно изменяется с условиями рынка, котировками. Актуальный показатель смотрите прямо перед покупкой.

Трастовый фонд

Почему REIT фонды недооценены

Часто люди недооценивают REIT фонды, потому что их показатели работы не кажутся им достойными внимания. Например, есть крупный фонд Realty Income с очень внушительным сроком окупаемости вложений — сорок лет. Для многих потенциальных инвесторов это чересчур много. При этом размер выплаченных дивидендов у компании составляет 188%.

Настоящая причина большого срока окупаемости на бумаге — в особенностях налогообложения. Дело в том, что по нормам списание амортизации мат. активов происходит из прибыли. Если у фонда внушительный пул недвижимости, получается очень значительная сумма амортизации. В итоге мы видим на балансе цифру чистой прибыли за вычетом этой суммы. Но хотя на бумаге эти деньги списали, по факту они остались на месте.

Вернув в расчет списанную сумму, можно посчитать Funds From Operation (FFO). В таком случае срок окупаемости составит лишь 18 лет — для фонда со значительной капитализацией это вполне приемлемый показатель, тем более с учетом высокого процента выплат от прибыли — 82%.

Еще один важный плюс — отсутствие дополнительных расходов на налоговые отчисления, текущий ремонт, страховые взносы и т.д. Все эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

Почему стоит рассматривать недвижимость REIT

В нашем портфеле REIT составляют важную часть. Я считаю, что для новичка в инвестировании, который нацелен на долгосрочные вложения, это одна из самых комфортных стратегий, и вот почему:

  1. В мире увеличивается ценность материальных активов, включая REIT, благодаря падению ключевых ставок.
  2. Огромный рынок облигаций вскоре будет давать отрицательную доходность. Падение доходности ведет к оттоку капитала туда, где есть реальные возможности для заработка.
  3. Растет инфляция благодаря постоянному выпуску новых необеспеченных денег. Это опять же ведет к росту стоимости на сырье и материальные активы, которые имеют реальную ценность.

По этим причинам мы планируем довести долю REIT в общем портфеле до 20-30%.

Смотрите видо, как запустить доходный рендный бизнес с помощью REIT:

Общая информация о ETF VNQ

Данные о ETF Vanguard REIT
ТикерVNQ
Цена, $99,88
Дата основания23.09.2004
Управляющая компанияVanguard
Отслеживаемый индексMSCI US REIT Index
Комиссия фонда, % в год0,12%
Среднемесячный объем торгов, бумаг в день9 101 406
Активы под управлением, млрд $28,74
Капитализация, млрд $29,94
Средняя разница в отслеживании (12 мес.)-0,08%

Примечание: котировки в таблице обновляются ежедневно, данные по активам под управлением, капитализации, среднем объеме торгов — ежемесячно (последнее обновление 16 апреля 2021 года). Средняя разница в отслеживании сравнивает доходность фонда с его базовым индексом. Все числа представлены в информационных целях. Инвестиции в любые финансовые инструменты, включая ETF, сопряжены с риском получения убытков.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 5 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: