Цели оценки стоимости бизнеса и предприятия в Москве

Рыночная стоимость

Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает следующее определение рыночной стоимости (Статья 3. Понятие оценочной деятельности):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.»

По данному определению видно, что стоимость объекта имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки.

Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками. Как правило, в этом случае все расхождения укладываются в 2-4%. Это связано с тем, что типовые квартиры в Москве — это унифицированные объекты на развитом рынке, т.е. на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений в результатах оценки здесь не наблюдается.

Но можно привести примеры объектов, при оценке которых эти отклонения могут достигать десятков процентов. Например, к таким объектам относятся права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям. Даже если разные оценщики будут стремиться к максимальной объективности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости, нежели при использовании фактических рыночных данных.

Резюмируя обсуждение вероятностной природы рыночной стоимости нужно отметить, что отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки — чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания результата оценки рыночной стоимости и шире интервал, в котором может находиться значение итоговой стомости.

Отметим, что закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 7) содержит норму:

«В случае, если ….. не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.»

То есть во всех неопределенных ситуациях закон отдает предпочтение именно рыночной стоимости и прямо предписывает ее преимущественное использование в оценочной деятельности.

Методы оценки

Методы экономической оценки инвестиций отличаются по сложности проведения расчетов. Чем больше критериев учитывается при анализе, тем сложнее будут расчеты и тем ближе к реальности окажутся результаты. Простые методы называют еще статическими, они не учитывают фактор времени и дают общее понимание течения процесса. Они применяются для составления прогнозов и получения приблизительных данных. Простые методы чаще используются для анализа небольших проектов. Крупные и долгосрочные инвестиции требуют более широкого и подробного анализа. В таких случаях применяют динамические методы оценки инвестиций.

Статические методы

Для расчетов здесь оперируют точечными значениями, что дает возможность быстро и наглядно оценить проект. Простая экономическая оценка инвестиций пренебрегает таким ресурсом, как время, которое присутствует во всех процессах и оказывает влияние на их течение и результаты. Как правило, от простого анализа ожидают получить данные простой нормы прибыли и периода окупаемости.

1. Норма прибыли подразумевает ту часть затрат, которую сможет возместить полученная прибыль в течение одного выбранного интервала времени. Она помогает определить срок окупаемости проекта. Однако эти данные будут отличаться от фактических результатов при реализации проекта, как правило, в меньшую сторону.
2. Период окупаемости – важный показатель для всех инвесторов. Дает понимание того, через какое время прибыль проекта позволит вернуть все вложенные в него средства.

Недостатки статических методов:

• Не учитывается изменение стоимости денег во времени.
• Возврат капитала, как правило, рассчитывается от прибыли проекта. Однако на практике присутствуют еще амортизационные затраты, поэтому результаты окажутся немного другими.

Среди преимуществ метода можно отметить:

• Простоту вычислений.
• Быстроту получения результатов.
• Легкость в понимании и интерпретации результатов.

Динамические методы

Динамические методы более сложные и используются для получения оценки привлекательности проекта, максимально приближенной к реальным результатам. Они обязательно применяются для исследования долгосрочных вложений, чтобы определить насколько будущая прибыль оправдывает начальные затраты. Динамические расчеты учитывают фактор времени и изменения ценности денежных потоков. Наиболее важными показателями, расчет которых ведется динамическим анализом, являются:

1. Чистая текущая стоимость проекта (NPV). Считается чистый поток денежных средств за все время проекта, учитывая временные периоды. Проект считается привлекательным при значении NPV, которое больше нуля.
2. Индекс рентабельности (PI). Является относительным показателем и показывает эффективность вложений как доход, полученный на одну единицу затрат. Чем больше значение PI, тем целесообразнее такие вложения. Высокий показатель индекса рентабельности свидетельствует о большой отдаче каждого вложенного рубля.
3. Внутренняя норма доходности (IRR). Вычисляется для получения значения ставки дисконтирования. Внутренняя норма доходности представляет собой такое значение, при котором чистая текущая стоимость будет равна начальным затратам. Это необходимо для определения минимальной доходности на уровне порога безубыточности. Получив результат вычислений, инвестор будет понимать, что при таком IRR вся прибыль, полученная с проекта, будет идти только на погашение задолженности.
4. Дисконтированный срок окупаемости (DPP). Определяет период, за который сумма чистых доходов станет равна сумме вложенных средств. Все последующие потоки доходов будут идти в прибыль инвестору. DPP представляет собой некую точку безубыточности, при достижении которой, проект станет выгодным для инвестора в финансовом плане.

Похожие статьи:

• как провести анализ инвестиционного проекта –
• виды инвестиций в бизнесе –

Виды стоимости, отличные от рыночной

Помимо рыночной стоимости, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» дает перечень других основных видов стоимости, используемых в оценочной деятельности:

• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Нужно отметить, что данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. При необходимости, оценщик может определять и другие виды стомости. В этих случаях он обязан дать точное определение используемого вида стоимости и обосновать необходимость его применения в данной ситуации.

Бизнес как объект оценки

У каждой компании есть материальная часть активов (недвижимое имущество, техника, материалы), трудовые, денежные и информационные ресурсы. Все они подлежат оценке, как инструмент получения прибыли. Вместе с тем существенную роль играют в конкурентной борьбе нематериальные активы: организационные ресурсы, технологии, фирменные знаки, набор маркетинговых приемов.

Собственник бизнеса наделен правом продажи своего дела, передачи его в залог. У бизнеса сегодня налицо все свойства товара, он может стать предметом сделки, как и любой объект купли-продажи. Соответственно, бизнес обладает определенной полезностью, которую каждый потребитель вправе оценить индивидуально. Ясно одно: чем больше его полезность, тем выше цена бизнеса.

Главная характеристика полезности бизнеса – он должен давать прибыль. Если покупатель видит эту возможность, бизнес-объект превращается в товар. Приобретатель готов понести затраты на его приобретение, вложить денежную сумму в продвижение данного бизнес-проекта. Совокупность покупной цены и полезности бизнеса и представляют собой его рыночную цену.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора с учетом его инвестиционных целей.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании.

Инвестиционная стоимость чаще всего применяется для оценки эффективности проекта или для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор — разные лица и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов.

Как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Вообще говоря, инвестицонная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он быстрее получит больше денег. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться и так, что инвестиционная стоимость будет меньше рыночной — это означает что выбран неэффективный инвестиционный план.

Понятие

Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.

Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.

Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.

Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.

На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.

Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:

• уровень рисков;
• ожидаемая доходность;
• период окупаемости инвестиций;
• отраслевые ожидания и тенденции;
• налоговый режим;
• и многое другое.

Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это, фактически, рыночная стоимость, но рассчитанная при двух чрезвычайных условиях — период времени, отведенный на продажу объекта оценки, меньше чем средний срок экспозиции аналогичных объектов на рынке и продажа объекта является вынужденной.

Применение ликвидационной стоимости оправдано в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера.

Рассмотрим ситуацию, когда предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование. Если принято решение ликвидировать предприятие в течение, например, 1-й недели, то за этот срок явно не удастся продать офисную технику по рыночной стоимости. В условиях жестко ограниченных сроков продажи следует оценивать именно ликвидационную, а не рыночную стоимость имущества.

Также, расчет ликвидационной стоимости имеет смысл в случае, если быстрая продажа старой техники позволит сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам, при этом эта экономия будет больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью.

Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, но для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости могут быть равны — ведь на бирже ликвидность акций практически мгновенная и установление жестких сроков продажи здесь не успевает оказать отрицательного эффекта на стоимость.

Факторы, воздействующие на оценку стоимости бизнеса

Оценка бизнеса производится в рыночных условиях. Она не сводится к подсчету сумм, затраченных на образование или приобретение оцениваемой компании. Оценивается весь комплекс факторов, фигурирующих на рынке:

• финансовые и технологические возможности бизнеса;
• положение компании среди конкурентов;
• риски, которые уже имеются и возможны в дальнейшем;
• временные факторы;
• экономическая обстановка, в которой ведется бизнес.

Например, рыночная стоимость компании меняется со временем, за самый короткий период на неё могут воздействовать разнообразные факторы, поэтому определение конкретной даты оценки бизнеса приобретает важное значение. Цена фирмы может быстро измениться, и стать завтра уже иной. Отсюда и необходимость в регулярном проведении оценки компании.

При оценке бизнеса обязательно должны учитываться присущие рыночным отношениям риски. Здесь нужно знать, что они бывают разных видов, и ни одной инвестиции в условиях рынка не гарантировано их полное отсутствие.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Основные причины продажи бизнеса

1. Фирма нерентабельна. Предприниматель открыл свое дело, осуществил инвестиции, но заработать не смог. И теперь он пытается продать расходы. Само собой, в объявлении ни слова об убытках. Продавец укажет более благовидный предлог: «переезд в другой регион», «нужны средства на новый проект», «не хватает времени» или что-то в этом роде. Весь расчет сделан на то, что попадется неопытный, но сжигаемый энтузиазмом предприниматель, который заберет фирму не глядя.
2. Нет перспективы развития проекта. Предприниматель понимает: пройдет немного времени, и компания станет убыточной. Нужно срочно продавать бизнес, пока еще есть шанс. К примеру, в 2021 году микрофинансовые организации (МФО) подвергнутся жестким законодательным ограничениям. Процентные ставки по займам до зарплаты будут сильно урезаны. По прогнозам СРО «Мир», каждая вторая МФО станет нерентабельной и закроется. Поэтому некоторые собственники подобного бизнеса начали фиксировать прибыль еще в 2018 году и постепенно выходить из бизнеса.
3. Нужны деньги на дальнейшее развитие дела. Бизнесмен может подыскивать инвестора, который получит долю в компании в обмен на финансовые вложения. Речь не идет о продаже всей фирмы. Только о выкупе ее части путем передачи акций или внесения взноса в уставной капитал.
4. Усталость от бизнеса. Управление фирмой – не так весело, как кажется со стороны. Постоянный стресс из-за вредных клиентов, ленивых работников, безответственных контрагентов, затяжных судов и проверок государственных органов. Хроническая нехватка времени. Бывают ситуации, когда есть деньги, но нет возможности потратить. И такая жизнь утомляет.
5. Желание переключиться на другие проекты. Владелец огромного производства, устав от станков и вечного грохота, решает открыть ресторан. Тогда он продает свой бизнес, а вырученные средства вкладывает в новый проект.

Особенности оценки стоимости бизнеса

Бизнес, компания или фирма являются товаром особого рода. Главной отличительной чертой выделяют инвестиционный характер бизнеса. Денежные вклады в него осуществляют с целью получения прибыли в обозримом будущем.

Инвестиции и доходы разделяет время, размер прибыли существует только в прогнозах, поэтому в цену компании заранее закладывается риск возможной неудачи. Если расчетный показатель ожидаемых доходов в заданный временной отрезок не окупает расходы на покупку и дальнейшие вложения, то такой бизнес не будет привлекать покупателя.

Современные предприятия имеют многообразную структуру. Помимо материальных активов, которые стоят реальных денег (недвижимость, различного рода техника, машинный парк), фирмы располагают активами нематериальными. К ним относят партнерские связи, торговые знаки, патенты на изобретения, рабочую репутацию компании (гудвилл). Существуют имущественные права и обязательства.

Каждая единица таких активов, также как и пассивов, обладает своей ценой. Соответственно, оценщик вправе принимать её при расчете рыночной стоимости бизнеса. Такой подход отличает расчет рыночной стоимости от балансовой, которая построена на учете только материальных средств, оставляя без внимания маркетинговые характеристики бизнеса.

Материальные структурные части предприятия могут продаваться отдельно, обладать собственной ценой. К таким относится, например, недвижимость, машинный парк. Интерес к покупке бизнеса у покупателя может возникать в зависимости как от положения дел внутри организации, так и от состояния рынка, где она функционирует. Правовая сторона оценки бизнеса регулируется государством. Убыточная компания может положительно восприниматься рынком по причине наличия у ней дорогостоящего неосязаемого актива (бренда, имиджа).