Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Правильное ведение бизнеса – задача, требующая навыков и умений, в том числе в работе с деньгами. Как заставить имеющиеся ресурсы приносить доход? Можно не только пускать их в производство, но и вкладывать, если объемы позволяют. Инвестирование в последние годы стало широко распространенной практикой в России, идущей след в след за американским бизнесом. Говоря о таком методе получения дохода из имеющихся в распоряжении предпринимателя денег, нужно упомянуть возврат инвестиций. Как это происходит и как рассчитать доходность потенциального вложения?

Важные показатели

Временная эффективность определяется тем, что первые три этапа требуют минимум времени, в то время как четвёртый длится достаточно долго. Порядка полувека тому назад для отражения выгоды применялся коэффициент возврата инвестиций СО, отражающий статический срок. С временным фактором он практически не был связан, то есть не учитывал, насколько рано от инвестированных средств начинали получать отдачу.

Что происходит в реальности? Возврат инвестиций начинается с амортизации. Однократно средства «автоматически» возвращаются инвестору уже в том случае, когда реальная длительность работы основных средств равняется и превышает расчетный период. Такая ситуация возможна в том числе при нулевой прибыли.

Современные методологии предполагают применение «правила окупаемости». В рамках этой теории окупаемость обусловлена прибылью и амортизацией, то есть чистым доходом. Рассчитывая этот параметр, нужно помнить, что однократный возврат инвестиций считается невыгодным и недостаточным, поскольку его не хватит, чтобы расширить производство. Поэтому главная задача любого инвестора – добиться повышенной эффективности.

Виды инвестиций и их формы

В общем виде классификацией принято считать формы инвестирования, которые, в свою очередь, уже разделяются по видам. В принципе, какой бы вариант разделения не был предложен, суть не меняется, так как всё достаточно логично. Однако, у каждого вида есть свои нюансы, о которых мы расскажем далее:

По типу объекта, в который вкладываем средства:

Реальное инвестирование, которое также иногда называют прямым. Предположим, что у нас есть предприятие, фирма или какое-либо вид бизнеса. В редких случаях он не потребует никаких вложений, то есть изначально запущенное дело будет стабильно приносить доход, процесс будет идти просто под контролем управляющего. Но в большинстве случаев это будет нуждающееся в дополнительных вливаниях производство. Рынок постоянно меняется, появляются новые возможности, где-то меняются законодательные нормы (особенно это актуально, если речь идёт о работе с партнёрами за границей). Всё это требует определённых действий, в связи с чем владелец бизнеса вынужден принимать меры по сохранению финансовой устойчивости и развитию. Простой пример – обновление автопарка в такси, обновление техники на ферме, расширение перечня услуг для потребителей в какой-либо отрасли.
Финансовое инвестирование. Здесь подразумевается работа с финансовыми инструментами. В отличие от предыдущего примера, такого рода инструмента остаются обычно “на бумаге”, то есть весь процесс инвестирования осуществляется посредством покупки и продажи чего-либо. Не стоит это путать со спекуляцией, которая, в общем-то, весьма похожа, имеет тот же порядок действий, но отличается обычно сроками и желаниями инвестора. Финансовое инвестирование можно рассмотреть на примере нескольких видов вложения денег – это могут быть валютные вложения, ценные бумаги на фондовом рынке и так далее.
Спекулятивное инвестирование. Всё то же самое, только инвестиции осуществляются в направления, которые кажутся перспективными прямо сейчас. Например, вложение в акцию, которая растёт в преддверии выплаты дивидендов.
Венчурные инвестиции. Это понятие не очень знакомо нашим гражданам, но такой вид инвестирования очень популярен на западе. При первом знакомстве это может показаться чистой воды лотереей, так как вероятность успеха совсем не велика. Но ведь и с криптовалютами так же – нельзя быть уверенным, что монета вырастет в цене, однако, в неё инвестируют и терпеливо ждут. Венчурные инвестиции могут не дать никакого результата, это происходит в большинстве случаев. Зато, когда удаётся вложиться в проект, который впоследствии “выстреливает”, доход получается почти безграничным, всё зависит от того, когда инвестор решает избавиться от своей доли. Итак, разберёмся, что же представляет собой такой вид инвестиций, каким преимуществами и недостатками он обладает и как вообще осуществлять работу в этом направлении.
Венчурные инвестиции – вложения в интересные, обладающие большим потенциалом высокотехнологичные предприятия, которые пока что находятся на стадии одной лишь идеи. Простыми словами, мы вкладываем деньги в стартапы, у которых многообещающие перспективы. В качестве примера можно привести киберпротезы. Ещё 30 лет назад это казалось фантастикой, такое можно было увидеть только в фильмах. А сегодня это пусть и дорогая, но вполне себе реальная возможность. Без финансирования у разработчиков не было бы возможности воплотить свою идею в жизнь. А те, кто вкладывался в исследования и создание таких протезов, сейчас имеют огромные средства – это может быть как интеллектуальная собственность в виде патентов, так и непосредственное производство.
Основная идея заключается в том, что мы вкладываем деньги и не ожидаем получения прибыли, как бы абсурдно это не звучало. Всё дело в том, что такие проекты развиваются во что-то солидное не так и часто, поэтому инвесторы обычно вкладываются сразу в большое количество стартапов в расчёте на то, что какой-то из них сработает. Для этого можно использовать венчурные фонды, они значительно упрощают весь процесс. Главное преимущество – возможность впоследствии заработать много денег, то есть очень высокая доходность. Доля в такой компании будет стоить в десятки и даже сотни раз больше – вспомним пример Билла Гейтса и его Майкрософт. Недостатков, как таковых, кроме разве что возможности полной потери вложений, и нет. Но это неотъемлемая часть риска, поэтому венчурными инвестициями занимаются обычно уже состоятельные люди или же те, кто правильно распределил капитал между разными направлениями.
Финансовые инвестиции. Здесь подразумеваются ценные бумаги, инвестиции в валюты, в общем, весь перечень финансовых инструментов.

Рекомендую прочитать также:

Что такое ревальвация простыми словами? Причины и последствия

Ревальвация курса валюты означает ее укрепление, на первый взгляд это кажется положительным явлением, но в реальности нежелательное усиление нацвалюты […]

По длительности вложений:

Краткосрочные инвестиции. Сроки могут составлять от нескольких часов до нескольких недель. Обычно в эту категорию предпочитают инвестировать люди, которым важна хорошая доходность в сжатые сроки, то есть они рассчитывают получить свою прибыль быстро или же перекладываются в другие направления.
Среднесрочные инвестиции. Вложения с продолжительностью от нескольких месяцев до нескольких лет. Промежуточная стадия, где оптимально сочетается консервативный подход и показатель прибыли, инвестор терпеливо ждёт, но при этом видит стабильный результат.
Долгосрочные инвестиции. Это вложения минимум на годы. Как правило, это либо развитие какого-либо бизнеса, либо вложения в долгосрочные финансовые инструменты, например, 10-летние облигации. У них неплохая доходность, но ждать выплату придётся долго.

По форме собственности:

Частные инвестиции. Инвестором в этом случае выступает частное лицо.
Корпоративные инвестиции. Вложение средств осуществляет компания.
Зарубежные инвестиции. Деятельность происходит за пределами страны, то есть в другом государстве.
Иностранные инвестиции. В этом случае инвестор – иностранец, то есть деньги поступают из другого государства.
Смешанные. Комбинации представленных выше вариантов.

По показателю риска:

Безрисковые активы. Это, как уже говорилось выше, такие инвестиции, которые не предполагают возможности получения убытков. К ним относятся банковские депозиты и государственные облигации. Также можно добавить и корпоративные облигации, они также очень надёжны, при этом доходность будет повыше, чем у государственных. Сюда же можно отнести вложения в недвижимость. Это всегда был актуальный и стабильный способ зарабатывать – мы просто сдаём помещение(жилое или коммерческое) в аренду и получаем деньги каждый месяц. Рынок ликвиден, её всегда можно продать, также как и найти арендатора, это не проблема.
Рекомендую прочитать также:
Что такое деноминация? Механизм ее проведения + Примеры из истории
При упоминании этого термина сразу на ум приходит 1998 г., дефолт и деноминация рубля. Тот период был не лучшим […]
Активы с умеренными рисками. Основа — ценные бумаги. Рассматривать стоит группу так называемых “голубых фишек”, они надёжны и предсказуемы. Высокая ликвидность не позволяет мелким игрокам манипулировать котировками, суточные торговые объёмы измеряются миллиардами. Можно собрать сразу несколько акций, например, Сбербанк, Газпром. Сюда же можно отнести вложение в драгоценные металлы – золото, серебро, платину и палладий, но с этим направлением стоит внимательно ознакомиться и выбрать наиболее подходящий вариант.
Активы с высоким показателем риска. Это биржевые опционы, криптовалюта и вложения в бизнес. Конечно, бизнес может быть разным, но всё же мало кто из нас может действительно качественно и всесторонне изучить отрасль, чтобы сделать абсолютно правильные выводы, поэтому мы считаем его условно высокорискованным вложением денег. С криптовалютой чуть проще, но нужно проявлять терпение и закупаться понемногу. Ей свойственны достаточно масштабные колебания, выдержать которые может психика далеко не каждого инвестора. Ну и, конечно, есть множество разнообразных хайпов, пирамид и прочего. Это и инвестициями-то сложно назвать, скорее рулетка. Но есть люди, которые имеют особое чутьё и прямо вот в самый нужный момент выскакивают из таких проектов.

По цели инвестирования:

Портфельные инвестиции. Инвестирование средств всего в одно направление обычно актуально только в том случае, когда это направление находится в категории консервативных, то есть не подразумевает возможности потери капитала даже частично. К таким относятся депозиты в банке(в том случае, если сумма вклада меньше максимальной по размеру выплаты со стороны Агентства страхования вкладов) и государственные облигации. Дефолт нам не грозит, резервов очень много. Этим, кстати, обусловлены иностранные инвестиции в долговые бумаги России – спрос очень большой, всегда превышает предложение. Для составления портфеля просто выбираем несколько вариантов из разных групп риска.

1.1 Портфельное инвестирование денег в основе своей рассчитано на то, чтобы диверсифицировать капитал не только по степени риска, но также и по разным типам. Основу портфеля обычно составляют инвестиции, в которых инвестор более или менее уверен, например, это может быть несколько облигаций с разным сроком погашения, что-то может лежать на депозите или храниться в валюте. При консервативном подходе это должно быть 50-60% от капитала. Это будет постоянный доход, на который можно рассчитывать (кроме валюты, она может остаться на том же уровне и ничего не принести, но также и вряд ли упадёт по отношению к рублю). То есть размер такой “стабильной” доли следует определять индивидуально исходя из того, сколько прибыли в денежном выражении (не в процентном) хочет инвестор. 1.2 Далее у нас идёт часть с умеренным доходом, которую в среднем оценивают в 30-40% от всего портфеля. Мы помним, что акции могут как вырасти, так и снизиться, поэтому вкладываться в одни только ценные бумаги не стоит. Но у них есть неоспоримый плюс – выплата дивидендов. Портфельные инвестиции составляются обычно на длительный период с возможностью периодической корректировки состава портфеля. Поэтому отсутствие роста стоимости акции или даже снижение вполне легко переждать, просто рассчитывая на дивиденды. Есть, конечно, вероятность наступления кризиса, но даже в этом случае можно перестраховаться и включить в портфель защитные активы, драгоценные металлы или акции компаний, связанных с производством золота или серебра. И в случае наступления кризиса увеличивать долю защитных активов, избавляясь от падающих бумаг.

1.3 Оставшиеся деньги в размере не более 15% (лучше 5-10%) можно вложить в активы, которые могут вырасти в разы. Например, криптовалюта. Мы уже почти не обращаем внимание на новости о том, что курс биткоина утроился или обвалился на 50%, это воспринимается как норма. Соответственно, обладая терпением, можно спокойно покупать монеты по мере снижения, после которого последует рост. Добыча крипты – целая индустрия, поэтому у каждой из них есть своя себестоимость добычи, ниже которой котировки вряд ли упадут. То есть актив всё же рисковый, но у него есть относительная нижняя граница стоимости, а потенциал роста практически безграничный. Ещё один вопрос – выбор монеты. Можно также составить список из нескольких вариантов и вложиться в каждую понемногу, но основную часть в биткоин и эфир.
Интеллектуальные инвестиции. Достаточно много различных вариантов. Это может быть вложение в своё собственное развитие или же повышение квалификации, которое впоследствии поможет добиться лучших финансовых результатов. Например, компании часто тратят деньги на курсы для сотрудников, и тот факт, что это делают практически все, говорит об актуальности таких вложений.
Нефинансовые инвестиции. Вкладываться можно не только во что-то физическое или интеллектуальное. Зачастую инвестиции делают в проекты или разрешительные документации, среди которых могут быть различного рода лицензии. С одной стороны, получается, что и назвать инвестицией в привычном смысле, а с другой стороны наличие таких документов открывает новые горизонты.

Рекомендую прочитать также:

Акции — как купить? Обзор актива, прогноз + курс акций Фейсбук онлайн

Фэйсбук входит в десятку крупнейших по капитализации компаний мира. Акции включаются в инвестиционные портфели всех типов, также они […]

Альтернативные формы инвестирования

Определение инвестиций такой формы подразумевает всё остальное, что у нас осталось после первых двух форм. Например, мы хотим стать участником какого-то развивающегося предприятия, то есть осуществлять частные инвестиции. Для этого мы у собственника бизнеса покупаем долю в нём. Оценить такую долю достаточно сложно, обычно стараются исходить из того, какая рентабельность у бизнеса, есть ли задолженности, что происходит в отрасли и какие перспективы в дальнейшем. Это достаточно сложный процесс оценки, который потребует от инвестора полного погружения во всю информацию, касающуюся проекта. В общем, достаточно сложно, однако, есть вариант с вложением в венчурные фонды, где вместо нас всем этим процессом занимаются специалисты. О таком варианте мы расскажем далее.

Инвестиции и окупаемость

Окупаемость в рамках современной рыночной экономики предполагает, что полученный доход равен или превышает затраты на проект. При этом наращенный чистый доход из минусового в начале проекта переходит в положительное значение.

Многие экономисты приравнивают понятия «период возврата» и «период окупаемости». И хотя временной промежуток действительно может совпадать, понятия не являются идентичными.

Правило окупаемости предполагает, что доход, полученный через проект, по своей величине сравнялся с инвестированными в него средствами. Доход рассматривают как валовую прибыль. В то же время некоторые аналитики утверждают, что некорректно вести расчеты, учитывая только чистую прибыль за вычетом налога. Возврат инвестиций как вложенных средств, в свою очередь, предполагает, что инвестор может забрать из проекта реальные деньги в сумме, вложенной им ранее.

Виды расчетов показателя окупаемости инвестиций

Обычно говорят о двух способах расчета показателя срока окупаемости инвестиций. Их разделяют на основе учета изменения ценности вложенных средств или его отсутствия.

1. Простой способ расчета.

Этот метод появился первым и до сих пор достаточно часто используется на практике. Однако нужно понимать, что он позволяет получить информацию при условии соблюдения некоторых правил:

В анализе сразу ряда проектов могут участвовать только проекты с одинаковой продолжительностью.
Средства вкладываются единовременно в самом начале.
Прибыль от инвестиций поступает в виде примерно одинаковых сумм.

В этом случае вы получите точный отрезок времени, за который окупятся ваши вложения.

По какой причине данный метод все еще используется? Его ценят за простоту и прозрачность. Также он хорош, чтобы поверхностно сравнить риски инвестиций, существующие в нескольких проектах. Чем выше показатель, тем больше риск такого вложения. И наоборот: чем ниже показатель, тем большую выгоду получит инвестор, так как он сможет вернуть инвестиции большими частями и относительно быстро. А это необходимо, чтобы сохранять ликвидность бизнеса.

У простого способа есть весомые недостатки, поскольку в нем не учитываются важные процессы:

постоянное изменение ценности денежных средств;
прибыль от проекта, которую компания получит после возвращения вложенных средств.

Поэтому нередко прибегают к более сложному методу оценки показателя окупаемости инвестиций.

2. Динамичный или дисконтированный метод.

Данный подход позволяет определять время от вложения до возврата средств с учетом дисконтирования. Речь о моменте времени, когда чистая текущая стоимость теряет отрицательное значение и остается таковой дальше.

Важно понимать, что поскольку динамичный коэффициент подразумевает учет изменения стоимости финансов, он оказывается выше коэффициента, получаемого при расчете простым способом.

Будет ли вам удобно пользоваться этим способом, зависит от того, постоянны ли финансовые поступления. Если суммы различных размеров поступают с разной периодичностью, лучше использовать расчет с использованием таблиц и графиков.

Далее поговорим о возможных формулах расчета показателя периода окупаемости инвестиций.

Топ-3 статей, которые будут полезны каждому руководителю:

Финансовый контроль на предприятии
Чистая рентабельность предприятия
Как выстроить финансовую структуру компании

Возврат: как и за счет чего?

Расчет эффективности инвестиционного проекта производится на основании:

чистого дохода;
той части дохода, которую можно реально получить из проекта;
амортизации.

Мнения экспертов относительно применения того или иного из этих трех пунктов разнятся. В то же время получение дохода изъятием средств при закрытии инвестиционного проекта досрочно не считается за прибылью, показывающей окупаемость. Изымать допускается свободные средства.

ROI: возврат инвестиций

Применяемая для расчета ROI формула отражает возврат инвестиций. Сама аббревиатура при расшифровке и переводе с английского значит «возврат инвестиций». Этот показатель незаменим для расчета окупаемости. Рентабельность конкретного проекта вычисляют по одной из универсальных формул. Чтобы учесть погрешности, придется уделить внимание особенностям конкретного проекта.

Универсальная расчётная формула:

ROI = (прибыль – стоимость проекта) / инвестированная сумма * 100%.

Получаемое значение будет главной составляющей анализа по потенциальной инвестиции. Чем прибыльнее возможность, тем для ROI формула покажет лучший результат. Положительное значение свидетельствует, что компания работает в прибыль.

Между прочим, на практике применение коэффициента распространено не только среди аналитиков и экспертов финансового сектора, но и в государственных органах и компаниях, занимающихся кредитами. Владея неким бизнесом, можно применить методику, чтобы оценить возможную прибыль проекта. Отличие лишь в основе: вместо инвестируемой в процент суммы берут уставной капитал.

Общий подход и учет деталей

Как рассчитать возврат инвестиций? В простейшем варианте рентабельность определить проще простого. Нужно учесть все траты и оценить планируемую выгоду, вычтя из нее сумму вложений. Абсолютное, процентное – выражение выбираете то, какое для вас удобнее.

Чтобы картина приобрела глубину, нужно очень тщательно просчитать все затраты, сопряженные с реализацией проекта. Помните о том, что вложение средств не заканчивается первой инвестицией: в будущем дело будет требовать новых финансовых вливаний. Кроме того, учитывать можно и налоговые выплаты. Результат ROI, если учесть налоги, амортизацию и другие выплаты, окажется значительно ниже, нежели вычисленный «по-простому».

А что говорят эксперты?

Когда просчитывается инвестиционная стратегия, разумным будет составить полный перечень всех затрат, учитываемых при вычислении коэффициента. Впрочем, мнения экспертов по поводу того, что именно нужно учитывать, и по сей день расходятся. Если одни убеждены, что достаточно учесть прямые расходы, понесенные предпринимателем за первый год вложения денег в проект, то другие считают, что наиболее корректные результаты дает расчет с учетом затрат инвестора в следующие годы.

Безусловно, расчетный период окупаемости инвестиций очень сильно зависит от того, учитывать косвенные затраты или нет. Таковые не обязательно непосредственно связаны с проектом. Но также могут происходить из дополнительной деловой активности. Многие сходятся во мнении, что нужно учитывать траты на услуги, ПО, оргтехнику и другое оборудование. Не стоит обделять вниманием амортизацию, то есть возвраты денег.

Что такое стратегия инвестирования простыми словами

Стратегия инвестирования — это система/подход к инвестициям для увеличению капитала.

Ниже мы рассмотрим все популярные подходы к инвестированию в ценные бумаги, которые доступны любому физическому лицу. У каждого из нас свои виденья ситуации, восприимчивость к рискам, денежные возможности и мышление, поэтому нельзя дать единую рекомендацию для каждого по выбору стратегии инвестирования.

Прежде чем начать, вам стоит ответить на следующие вопросы, ну или хотя бы задуматься над ними:

Какова цель инвестирования (например: сохранить деньги, накопить на пенсию или купить квартиру);
Какие риски готовы принять (просадка в 50% терпима или потери даже в 1% не допустимы);
Сроки инвестирования (от этого зависит выбор финансовых активов);
Наличие или отсутствие свободного времени (готовы ли вы следить за своей позицией на фондовой бирже или свободное время отсутствует);

Во многом выбор стратегии инвестирования конкретно для каждого будет зависеть от ответов на эти вопросы.

Как купить акции — подробная инструкция;
Как купить облигации — полное руководство;
Как зарабатывать деньги на акциях;
Как заработать на бирже;
Стратегии покупки акций;

Для доступа к торговле на бирже рекомендую услуги следующих брокеров:

Финам (акция: тариф Free Trade торговля без комиссии навсегда)
БКС Брокер

Это лучшие брокеры для торговли, у которых самые низкие комиссии на оборот, есть офисы по всей России, бесплатное пополнение и снятие. Они предоставят доступ ко всем финансовым инструментам на бирже: акции, облигации, фьючерсы, опционы, валюты. Здесь можно покупать иностранные акции, следовать стратегиям профессионалов и прочее.

Какого брокера выбрать для торговли на бирже;
Как выбрать брокера для фондовой биржи;

Как посчитать: разные подходы

Наиболее простой метод указан выше. В качестве затрат берут сумму за первый год участия в проекте. Если таковой рассчитан на несколько лет, выводы о рентабельности делают исходя именно из первого года реализации. Но при этом подходе невозможно учесть инфляцию, что считается наиболее слабой особенностью.

Инвестиционная стратегия может строиться при учете коэффициента ROIC. Здесь сперва вычисляют, каков после уплаты налогов чистый доход, затем определяют общую сумму косвенных и прямых вложений в бизнес. Возврат инвестиций – это разница полученных величин.

Наконец, можно оценить приблизительно доходы, которые в будущем будет давать проект, а также затраты (их считают по минимуму). Разница полученных величин будет величиной возврата инвестиций. В затраты причисляют также те расходы, которые несет инвестор в связи с запуском и дальнейшим функционированием проекта. Считается, что этот подход оптимален для расчета выгоды от инвестиций в ПО.

Выводы

Существует множество стратегий инвестирования на фондовой бирже. Не существует какой-то универсальной, которая бы подошла каждому. Кто-то верит в свои силы и готов активно торговать. Кто-то верит в бизнес и поэтому готов длительное время удерживать их акции. Кто-то доверяет управляющим, которые могут получить большие проценты за короткое время.

Никто не запрещает открыть несколько брокерских счётов и вести на них различные действия. Например, на одном накапливать исключительно ETF-фонды, на другом просто акции на долгосрок, на третьем покупать только облигации. Так можно всегда иметь ликвидность за счёт облигаций и хорошие показатели роста на горизонте нескольких лет за счёт инвестиций в акции.

На бирже всегда можно найти хорошие возможности для заработка. Но не забывайте про то, что всё приходит с опытом. Нельзя просто прийти на биржу и сразу начать делать огромные деньги.

Насколько это надежно?

Рассчитывая возможный возврат инвестиций для заинтересовавшего проекта, не всякий бизнесмен в итоге реально решится вложить деньги в предприятие. Многие посчитают слишком рискованным запуск нового проекта. В то же время опросы свидетельствуют, что многие хотели бы попробовать себя в роли инвесторов, имея достаточные гарантии надежности выгодного дела.

Существуют ли инвестиции с гарантией возврата средств? Да, такие действительно есть. Как правило, инвестор, вкладывая деньги, получает некоторый залог. Еще один вариант – страхование проекта. В то же время нужно понимать, что чем доходность выше, тем рискованнее проект, то есть не всегда удастся подобрать такого страховщика, который согласится сотрудничать с предприятием.

Методы связанных инвестиций или техника инвестиционной группы

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Rик = ДО/ ИК(6.11)

где: Rик – ипотечная постоянная; ДО – ежегодные выплаты по ипотечному кредиту; ИК – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по функции сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса амортизацию денежной единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала (Кск) называется нормой доходности (отдачи) собственного капитала и рассчитывается по следующей формуле:

Кск= PTCF/ С(6.12)

где: PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов за вычетом ежегодных выплат по ипотечному кредиту; СК – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное начение:

Кк=M*Rик+(1−M) *Кcк,(6.13)

где: М – коэффициент ипотечной задолженности, определяемый в виде доли сумма ипотечного кредита в общей стоимости недвижимости.

Метод рыночной выжимки (экстракции)Коэффициент капитализации, как характеристика различных видов риска, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно прост. Механизм расчета заключается установлении величин чистых операционных доходов аналогичных объектов, по которым совершались сделки купли-продажи, с начальными инвестициями (ценой покупки). Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наиболее эффективным. При этом результат будет варьировать в зависимости от объема исходной информации (п

) и размера оцениваемых прав.

, (6.14)

где ЧОДi

— чистый операционный доход;
Стi
— цена покупки;
п
– объём выборки.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности, учитывая то, что информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Таблица 2. Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
№1	№2	№3	№4
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации	0,185	0,179	0,181	0,183
Среднее значение ставки капитализации	0,182

Как решиться на инвестирование?

Как войти в инвестиционный проект? Пример обычной спонтанной покупки знаком нам всем – это так называемые покупки по настроению. Но когда речь идет о чем-то крупном, механизмы, подталкивающие людей на совершение сделки, совершенно иные. Наиболее ответственно относятся потенциальные инвесторы ко вложению средств в оборудование, технику, инструментарий, который в будущем можно будет применять в их предприятии. Ничего удивительного: всем хочется надежности, уверенности в будущем и минимизации затрат.

Коэффициент окупаемости инвестиций – вот самый удачный способ оценить возврат средств и понять, стоит ли дело времени и денег. Если вы сомневаетесь в конкретном проекте и рассматриваете возможность вложить в него деньги, можно обратиться к сторонним экспертам, когда собственные расчеты кажутся неубедительными.

Общепринятая практика

Практически нет таких новичков в инвестиционном бизнесе, которые бы не рассчитывали ROI для всякого проекта в их поле зрения. Но так ли этот инструмент эффективен? Если рассматривается инвестиционный проект, пример расчетов может оказаться отрицательным, что вынудит отказаться от участия; возможна и обратная ситуация – расчеты будут радужными, но на практике ситуация сложится иначе. Есть несколько факторов, на которые нужно дополнительно обратить внимание. Это поможет охватить ситуацию более полно.

В первую очередь нужно упомянуть временную стоимость денег. Проходит некоторый промежуток времени, и сумма, казавшаяся большой, превращается в довольно незначительную. Это происходит из-за обесценивания. Влияние оказывают:

инфляция;
курс валюты;
скачки экономики.

Здесь играет роль и такой фактор: западная экономика значительно стабильнее российской, а евро и доллар – более устойчивые валюты, нежели рубль. Поэтому там, где расчет ROI для западной фирмы показывает довольно надежную цифру, для российского предприятия результат будет неточно отражать будущее инвестиций. В среднем в год деньги обесцениваются на 6-15%. Покупательная способность единицы валюты со временем падает, а товар, который сегодня стоит тысячу рублей, через год будет оценен в 1060 рублей.

Доверительное инвестирование

Одно из самых плохих решений, которое может принять инвестор — это отдать свои деньги под управление. Чаще всего это делается через ПИФы (паевые инвестиционные фонды).

С учётом множества комиссионных расходов, мало кто из управляющих фондов способен обогнать динамику фондового индекса. Поэтому смысл в них инвестировать нет, когда можно воспользоваться простым индексным инвестированием через ETF.

Многие покупаются на красивые графики предыдущих лет. Но предыдущие результаты ничего не могут сказать о будущем. Можно даже сделать предположение, что таких хороших результатов скорее не будет, поскольку рынок изменится и те стратегии, что работали ранее не будут работать с той же эффективностью.

У фондов есть несколько стратегий. Какая-нибудь покажет доходность лучше индекса чисто случайно. Вот её и будут предлагать новым клиентам, как лучшую. Никто не будет показывать те, что показали минус.

Средняя стоимость за управление составляет 1-2% в год. Это комиссию придётся уплатить независимо от результата фонда. С прибыли будет браться около 10-30% в качестве комиссии. Такие большие расходы съедают большую часть прибыли.

ПАММ — доверительное управление на Форексе;

Плановый возврат

Обращаясь в некоторую компанию, потенциальный инвестор обычно видит следующее предложение: «Мы обеспечим вам до 60% возврата». Это означает, что в среднем инвестиции, вложенную в эту фирму, имели такой показатель возврата. Но нет никаких гарантий, что именно ваши деньги отработают себя на такой процент. Многое определяется рисками, а также индустрией – для некоторых показатели больше, для других – меньше.

Скажем, анализируя стартапы в области информационных технологий, можно сделать вывод, что из десятка «выгорят» 2-3 проекта. То есть инвестор должен осознавать, что у него порядка 70% шансов потерять деньги. Помимо возврата вложенного, неплохо было бы получить некую прибыль. Есть специальный показатель – required rate of return («требуемый уровень доходности»). Желательно, чтобы он составлял несколько сотен процентов.

Активное инвестирование (трейдинг)

Трейдинг вызывает большой интерес у начинающих. Почему-то все склонны думать, что их способности позволят переиграть рынок, выйти победителями с набитыми карманами денег. Но надо помнить: фондовый рынок — это не игра в котировки.

Акции — это доля в компании, а не просто котировочная цена.

Но всё равно, периодически даже у долгосрочных инвесторов возникает желание заработать на колебании курсов. Например, когда цена необоснованна сильно взлетела.

Тех, кто занимается активной торговлей называют трейдерами. Как правило, это частные лица зарабатывающие на колебании ценах. При этом могут ещё открывать короткие позиции (шорт), что позволяет зарабатывать даже на понижении курса.

По статистике 95% трейдеров теряют деньги на бирже. Почему-то начинающих эта информация всё равно не останавливает. Каждый уверен, что он тот, кто сможет быть умнее рынка.

Мало, кто задумывается и о потере времени. Активный трейдинг отнимает всё свободное время, которое можно было потратить на работе, чтобы получать стабильные деньги. Трейдеры тратят много нервов, портят зрение, не получают радости жизни из-за постоянного напряжения.

Как инвесторы теряют деньги на бирже;

Ещё одним заблуждением является мнение, что из маленького капитала можно быстро сделать большой. На самом деле, для трейдинга желательно иметь солидные деньги. Минимум 1 млн рублей, а лучше 10 млн рублей. Только с такой стартовой суммой можно получить прибыль, которая действительно позволила жить на них.

Вариант с активным трейдингом подойдёт далёко не всем.

Как создать стратегии для торговли;
Что стоит знать про трейдинг;
Возможно ли жить на заработок с трейдинга;
Психология трейдинга;

Примечание Тех, кто приходит со $100 на Форекс обычно постигает жесткая неудача потери денег.

Пороговая рентабельность

Наконец, говоря о возврате инвестиций, нужно уделить внимание показателю барьерной ставки. О чем идет речь? Предположим, при общей стоимости капитала в 13% есть предложение вложить деньги в проект, доходность которого составит 14%. Разница в один процент – не та величина, ради которой нужно биться, согласитесь? Поэтому устанавливают некоторый показатель разности. Проекты, показывающие значения ниже порогового, отбрасываются сразу. Обычно разность стараются взять 4-процентную или больше.

Подводя итоги

Возврат инвестиций и расчет окупаемости заинтересовавшего проекта – непростая задача, требующая комплексного подхода. Чтобы учесть все риски, имеет смысл рассматривать как траты, сопряженные непосредственно с запуском проекта, так и те, которые предприятие понесет в первые годы жизнедеятельности. Обязательно просчитайте коэффициент ROI, но не делайте выводы только на нем: показатели RRR и другие финансовые рейтинги помогут яснее представлять себе перспективы проекта.

Перед тем, как вкладывать денежные средства в новые проекты, руководителей компаний интересует вопрос: когда окупятся вложения и каков срок получения реальной прибыли. Ответить на них поможет понятие нормы инвестиций и знания методик, предсказывающих окупаемость, с которыми мы предлагаем ознакомиться из нашей статьи.

Важно! Под возвратом инвестиций подразумевается сумма процентной ставки, гарантирующая возврат первоначальных инвестиционных вкладов.

При инвестировании средств, каждый актив имеет эффективный период экономической жизни, в процессе которого инвестор получает доходы. При этом приносимая активом прибыль должна полностью покрывать потерю вложенных средств до момента прекращения его экономической стабильности.

В цифрах размер прибыли, необходимой для возврата первоначальных вложенных средств называется нормою.

Современная норма возврата инвестиций вычисляется по 3-м методикам:

Прямолинейная.

Методика, придуманная Рингом подразумевает постепенное возмещение денежных средств в равных суммах. Для расчета нормы инвестиций необходимо разделить полную сумму инвестиций на оставшуюся длительность экономической жизни. Подобная методика используется при условии инвестирования в недвижимость, стадия стабильности которой близится к концу.

Аиннуитентным способ.

Модель возврата нормы эффективна в случаях, если при возврате денег предусмотрен коэффициент прибыльности. Применение методики целесообразно на завершающей стадии. Однако, не исключено ее использование еще некоторое время

Модель Хоскольда.

Используется в ситуациях, когда ставка прибыли высока и реинвестирование по указанному коэффициенту невозможно. Модель Хоскольда предусматривает возврат бюджетных и других инвестиций по безрисковой ставке.

Реформа стройки

С 1 июля 2021 года отрасль строительства в России начала жить по новым правилам. Вступил в силу закон № 214-ФЗ. Нововведения направлены на защиту дольщиков. Теперь застройщики не смогут привлекать деньги граждан напрямую и использовать их при строительстве объектов.
Средства дольщиков по ДДУ будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках, которые будут кредитовать застройщиков и контролировать все их расходы. Такая система сводит к минимуму появление недостроенных объектов и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу

Эскроу-счет – одна из разновидностей номинальных счетов, на которых хранятся средства дольщиков. Застройщик не может ими распоряжаться и получит их при выполнении определенных условий:

Объект сдан в эксплуатацию;
Одно помещение передано по акту сдачи-приемки;
Одна квартира зарегистрирована дольщиком в Росреестре.

В такой сделке банк является 3-й стороной и выступает гарантом выполнения этих условий.

Участие банка

Теперь все новые проекты девелоперы реализуют вместе с банком эскроу-агентом, который согласовывает и выдаёт проектное финансирование. Доля инвестирования банка составляет 85-90% стоимости объекта. Остальное – собственные средства застройщика.

Перед тем, как банк одобрит финансирование проекта, он тщательно проверяет:

Проект – наличие разрешений, экспертиз, финансовой модели;
Застройщика и ген.подрядчика – объекты, задолженности, уставные документы и пр.;
Финансовую стабильность девелопера – наличие собственных средств в размере 10-15% от стоимости проекта.

Если застройщик получил проектное финансирование от банка, значит он успешно прошел все проверки и согласования. Банк становится основным инвестором проекта и полностью контролирует застройщика – его финансовые показатели, ход строительства.

Защита дольщиков

С введением эскроу-счетов понятие «обманутый дольщик» совсем исчезает. Гарантия этому – участие банка эскроу-агента. Он полностью контролирует девелопера, который должен:

Ежемесячно открыто публиковать информацию по полученным кредитам, привлеченным инвестициям и продажам объектов;
Раскрывать информацию о ходе строительства;
Следовать финансовому плану, согласованному с банком.

Застройщик теперь не выведет вложенные средства из проекта «на сторону», не понесет лишние издержки, поскольку каждый его шаг под контролем. Сомнительных строительных компаний теперь просто не останется на рынке, поскольку банк, как главный инвестор, тщательно выбирает партнеров и не станет финансировать проекты с высокими рисками.

Срок возврата инвестпроекта

Показатель окупаемости вложенных денежных средств, считается одним из главных значений инвестиционного проекта. Основополагающим фактором является период окупаемости – время, которое доказывает эффективность вложенных денежных средств.

Внимание! Всем инвесторам следует помнить, что любой бизнес убыточен до момента достижения им точки возврата. После этого проект начинает давать прибыль и считается успешным.

Определить срок окупаемости инвест проекта можно по такой формуле:

РР = Ко / CFcr, где

PP— период окупаемости инвестиционного проекта в течение последних лет, Ко — первоначальная сумма инвестирования, CFcr — среднегодовой показатель денежных поступлений от инвестпроекта.

В большинстве случаев указанная формула используется с целью предоставления ответа на вопрос: будут ли возвращены первоначальные инвестиции в течение периода экономической жизни.

Самостоятельное долгосрочное инвестирование

Самостоятельный выбор недооценённых акций и облигаций чреват ошибками. Особенно высоки риски промахов для рядовых инвесторов, которые не имеют опыта. Даже Уоррен Баффетт говорит: на фондовом рынке можно найти буквально несколько компаний по хорошей цене, но для начинающего инвестора сделать правильно выбор практически невозможно просто из-за отсутствия всей реальной информации.

Как же быть, неужели самостоятельно инвестировать настолько сложно? Вопрос лишь в том: есть ли у вас хотя бы немного желания на изучение и поиск этих недооценённых компаний. Многие не очень-то и стремятся к их поиску. Зачем, когда можно открыть график и принять решение, основываясь только на графическом анализе японских свечей? Или же они послушают мнение аналитиков и купят по их советам.

Фактически это равносильно покупке вслепую. Финансовые аналитики часто спонсируются брокерами, чтобы рядовые инвесторы побольше совершали торговых операций. Просто никто не задумывается, что про одну и ту же компанию можно сказать как плохое, так и хорошее. Одни будут говорить, что она переоценена, другие — недооценена. И у каждого веские аргументы. Как тут не запутаться новичку?

Отбирать компании самостоятельно действительно сложно. Особенно на американском рынке. Это связано с огромнейшим количеством акций. Российский фондовый рынок значительно меньше и понятнее для граждан РФ.

Российские или американские акции — какие выбрать для инвестиций;
Как купить иностранные акции частному лицу;
От чего зависит цена акций на бирже;
Как выбрать акции самостоятельно;

Теперь непосредственно к подходам, которые реально можно применять при самостоятельном инвестировании.

3.1. Выбор акций на основе дивидендов

Можно просто покупать акции со стабильными дивидендами на основании прошедших периодов. Такой подход называют «дивидендной стратегией инвестирования».

Конечно, выплаты в прошлом не дают гарантии в будущем. Поэтому не стоит класть все яйца в одну корзину, а лучше покупать разные акции. Диверсификация портфеля нужна обязательна.

Дивидендные аристократы — это компании, стабильно увеличивающие дивиденды из года в год. На американском фондовом рынке их много. На нашем рынке таких компаний практически нет.

Дивидендная доходность российских компаний;
Правила диверсификации портфелей;
Доходность и риски инвестиционного портфеля;
Дивидендные аристократы в России;

В качестве плюсов этой стратегии можно назвать:

Получение реальных денег сейчас;
Хорошая доходность;
Стабильный приток денег, который можно самостоятельно реинвестировать;

Если бизнес перестаёт платить дивиденды или же меняют свою див.политику, то логичным шагом будет продать такие акции, но нет гарантий, что это будет хорошим решением. Лучше быть держателем прозрачных и предсказуемых компаний. Даже на нашем небольшом фондовом рынке можно найти прозрачные и надёжные компании.

На последок небольшой пример, который подчеркивает выгоду дивидендной стратегии:

Если вы инвестируете в технологическую компанию, то никаких дивидендов не получаете, поскольку этот сектор реинвестирует весь свободный денежный поток (FCF) в дальнейшее развитие бизнеса. Таким образом, можно просидеть в акциях очень долго. Они будут расти из года в год, а после может прилететь «черный лебедь» и цена обвалится, уничтожив огромную часть не зафиксированной прибыли.

Большинство из нас не продадут на пике, рассчитывая на дальнейший рост, поэтому падение котировок будет равносильно потере дохода за много лет.

В случае с дивидендными акциями такого бы не было, поскольку мы получали часть денег каждый год. Да, котировки таких компаний так сильно не растут, но зато акционерам идёт поток реальных денег ежегодно, которые можно самостоятельно реинвестировать или же распределить их на повседневные расходы.

3.2. Принцип «купи и держи»

Ещё одним из самых простых подходов является долгосрочная стратегия купил и держишь («buy and hold»). С одной стороны этот подход идеальный: купил и забыл, это не отнимет много времени. Но с другой — ошибка с выбором компаний может дорого обойтись.

Уоррен Баффет сторонник долгосрочного подхода. Он считает, что время продавать хорошую компанию — никогда. Он покупает их навечно. Но некоторые компании он всё же продаёт из-за неблагоприятных изменений в бизнесе.

Среди российских компаний не так уж и много бизнесов, которые показывают суперустойчивость и котируются на бирже. Следует отобрать эти компании в какой-то пропорции, чтобы снизить риски «промахов» с отдельными акциями.

Плюсы:

Регулярное получение реальных денег;
Хорошая доходность;
Стабильный приток денег;

3.3. Стоимостное инвестирование

Стоимостное инвестирование — это подход отбора недооценённых хороших компаний. Другими словами: это покупку акций ниже их реально стоимости.

Автор этого подхода считается Грэм. Он же автор самой популярной книги стоимостного инвестирования «Разумной инвестор». Несмотря на то, что она была написана ещё в 1930-ые, её содержание во многом всё ещё остаётся актуальным.

Главный ученик Грэма была Баффет. Думаю, что все знают каких успехов он достиг просто, отбирая акции по описанным принципам.

Грэхэм задал следующие критерии при отборе стоимостных акций для инвестирования:

Вложения только в компании с капитализацией выше среднего по рынку. То есть маленькие бизнесы не подойдут, поскольку они плохо защищены в периоды кризисов;
Требования к мультипликаторам:
P/B < 1,5;
(P/E) × (P/B) < 22,5;
Размер текущих активов должен превышать размер краткосрочного долга в два раза и более;
Компания должна быть прибыльной в течении последних 10 лет. При этом размер прибыли должен вырасти минимум на 1/3;
Размер оборотного капитала больше долгосрочных долговых обязательств;
Двадцатилетняя стабильная выплата дивидендов;

Как показывает история фондового рынка, компании выбранные по стоимостному принципу обыгрывает по доходности фондовый индекс.

3.4. Выкуп просадок

Биржевые котировки движутся чаще всего волнообразно: то вверх, то вниз. Но в целом рынок направлен вверх. Родилось новое направление стратегий под названием «выкуп просадок (по англ.: «buy the dip»).

Поймать точное дно просадки невозможно, но можно просто ориентироваться на цифры. По статистике падение фондового рынка США часто идёт на 10%. Редко, когда больше. Поэтому можно просто докупать акции, когда их цена упала на 7-10% от максимума.

В идеале всегда иметь хотя бы какой-то денежный запас, чтобы иметь возможность вложиться. Если запаса нет, то остаётся только выход: брать кредитное плечо у брокера, а это уже риски. Брать плечи на падающем рынке.

Питер Линч говорил, что выкуп просадок обеспечивает отличную доходность. Так оно и есть. Можно посмотреть историю и убиться в этом.

Торговые стратегии для биржи;
Маржинальная торговля;

Техника возврата инвестиций

Путей возврата инвестиций два. Первым из них является амортизация, или регулярно откладываемая денежная сумма, необходимая для компенсирования стоимости основных средств. Вторым — путь возврата денег посредством отказа от разных услуг или экономии расходов.

Инвестиционным считается проект, в результате которого инвестор получает чистую прибыль. Изъятие денежных средств при закрытии инвест проекта не считается чистой прибылью. Порядок предусматривает изъятие свободных средств.